客户：西南交通大学主办的“房地产开发投融资与资本运作高级研修班” 地点：四川省 - 成都 时间：2014/2/22 0:00:00 “银行停办房地产夹层融资业务甚至地产供应链金融业务，对于地产企业来说只是关了一扇融资门，而更多的融资门正敞开着。”2月22日，中国资本策划研究院（CCP）院长、著名房地产融资实战策划专家朱耿洲博士来到成都，在西南交通大学主办的“房地产开发投融资与资本运作高级研修班”上表示说，“房地产其实有更多的融资渠道与方法，从内部管理融资、销售回款融资、银行贷款到利用银行理财产品成立房地产基金、资产证券化、海外上市融资等，渠道多元化且能够实现。”100多位来自四川省内的房地产及相关行业高管聆听了朱耿洲博士为期两天的“房地产融资策划36计”主题课程。 （图为朱耿洲博士为西南交大房地产投融资班讲学） 部分股份制银行暂停房地产夹层和供应链融资 夹层融资曾是房地产开发企业常用的一种融资方式，它是风险和回报介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。具体操作模式为：银行给房企提供有信用和价格优惠的1-3年期贷款，同时，安排房企子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权（通常不超过10%）。 比如某房地企业欲以自有资金10亿去买地价值20亿的地，就先向银行贷款10亿元买地，地块拿下来后再抵押给银行。“但这种操作风险相对较高，主要是因为现阶段及今后的时间里拿地有风险，而且在进入2014年后，中国楼市走势有迹象出现了反转，各项数据显示，中国房价悄然下跌。”朱博士表示。 据CCP 了解，马年春节前，就有少数股份制银行暂停办理房地产夹层融资与房地产供应链金融业务，确保总量不增加。年后，其他各家银行也在全面收紧房地产企业的授信，全面加大了房地产开发商从银行贷款的难度。 朱耿洲博士表示，夹层融资属于投资银行部的业务，供应链金融则属于企业金融条线下的贸易金融部。而当前主要由于经济条件下行、资产泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，房企拿地、售楼等风险都急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来非常困难。因此银行停办这类贷款也是情非得已。 朱博士还介绍说，夹层融资本来是一种创新，但总体来讲对商业银行还存在一定的障碍。主要表现在资本金不足的问题。因为按照巴塞尔协议的要求，夹层资本属于全额计提风险拨备的资产类别，因此需要商业银行准备更多的资本金，这对于普遍资本充足率不足的商业银行来说，困难不小。因此现阶段部分股份制商业银行在看到这种夹层融资困难和障碍后，不得不暂停这种业务，只是这样苦了房地产开发企业。 （图为朱耿洲博士为西南交大房地产投融资班讲学） 多元化融资渠道破解房企融资难 今年以来，虽然成都的房价增长速度比较平缓，但全国范围内来讲，整体经济增速下降，流动性状况偏紧，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道。而楼市成交量和交易价格普通存在向下压力，从而使房地产行业面临销售增速放缓的风险。但同时多家银行又全面收紧房地产企业的授信，银行贷款难度加大，房企融资压力上升。 对此，朱耿洲博士认为：房地产其实有更多的融资渠道与方法，从内部管理融资、销售回款融资、银行贷款到利用银行理财产品成立房地产基金、资产证券化、海外上市融资等，房地产企业有着多元化的融资渠道，只要认真落实是可以破解房企融资难的。 随后，朱博士以多个实战案例，阐明了房地产企业可以采用的36种主要融资渠道、100多种实战方法。包括属于内部管理融资层面的“留存利润融资”、“盘活存量融资”；属于内部债务融资层面的“员工内部集资融资”、“股东管理层透支融资”；属于民间直接融资的“标会集融资 ”、“信用证融资”、“境外资产为境内融资担保借款”以及“ 境内资产为境外融资担保借款”，还有融资租赁、项目融资、合作开发、资源互补、交叉营销等等100多种实用方法。 朱耿洲博士还给学员详细解读了“房地产企业长期存在的问题”、“房地产企业融资关键”，告诫学员避免进入“房地产企业融资的10大误区”，给与课学员展示了他创新研发的“房地产融资渠道图”，使学员按图索骥，创新整合使用多种融资方法，轻松融资、融智、融天下… 两天课程在学员敬佩而热烈的掌声中结束，朱博士又马不停蹄，踏上去上海的“融资策划36计”播种之路。 本期由西南交通大学主办。 本期也是中国资本策划研究院“融资策划36计”知识体系全国大巡讲总第579期