关于2009年的中国楼市回想与解读 涂山青 又到岁尾年初，又是一年盘点和展望时。大抵每到一年的这个时候，媒体、专家、业内人士总要忙乎着盘点今年，展望来年。中国房地产业，在分享了2009年意料之外的疯狂盛宴过后，是该冷静下来盘算盘算2010年的日子了。展望，我不敢讲，因为我实在不敢给“盛宴”兴头未过的中国房地产业界描绘什么来年宏伟蓝图。在此，我只想站在一个房地产策划人、业界培训者的角度，对身处其中并且同悲同喜的2009年的房地产市场，自顾妄发几点回想与解读。姑妄言之，姑妄听之吧。 一、关于2009年楼市的回想刚刚过去的2009年，在全球经济还没有明显复苏的大环境下，中国楼市再享狂欢盛宴。楼市的表现直让专家直呼“看不懂”。为什么说这是一个“看不懂”的市场呢？在全球性的金融风暴袭击下，中国楼市这种“一骑绝尘”式的价格领跑，个人认为，不太符合中国经济发展的大环境趋势。我们且看：在全球性的“金融风暴”面前，一年前的2009年初，专家和业界曾对09年的楼市作过很多分析、判断和预测，归纳起来，主要是以下九个方面，但如今看来，这些判断基本上是全部失准： 判断1：市场依然低迷 判断2：房价继续下跌 判断3：政府不扶不压 判断4：房企裁员风行 判断5：项目转让加剧 判断6：行业整合加快 判断7：观望气氛依旧 判断8：需求回归理性 判断9：楼市投机绝迹 关于判断1──市场依然低迷：显然，市场和专家开了一个大大的玩笑。09年初专家和行家们关于“市场将依然低迷”的话音未落，2月份起，少数城市楼市就开始出现回暖迹象，回暖在三、四月份成为全国楼市普遍现象。新房成交上升，楼市价格趋稳，二手房市场也随之被捂热。只是各种促销手段仍是花样层出，让人眼花缭乱。 关于判断2──房价继续下跌：房价一直就是舆论的焦点。中国楼市在2007年末的金融风暴来袭之前，达到历史高位，创下诸多记录。但在2007年11月到2009年2月的楼市“寒冬期”，全国房价普遍下滑20％，少数城市下滑40％。按照有些人的观点，此轮的楼市“寒冬期”并没有有效地挤出房地产“泡沫”。也就是说，价格降得还不够。纵观整个2009年，在2月份以后，楼市的主流是促销（少数在变相降价），而不是降价。到5月份，价格则开始回升。因此，市场对第2个判断的回答显然是“NO”。 关于判断3──政府不扶不压：在2009年12月前的11个月里，这个判断基本上是准的。在9个大的预测中，也只有这一个还算准。大家知道，金融风暴来袭之后，中央和各地方政府给楼市“松绑”和“救市”的政策牌，基本上是在2007年末到2008年10月间集中出手。到了2009年1、2月份，中央部委和地方政府则纷纷表态，“政策牌”已出完。所以09年的1至11月里，差不多可以说政府对楼市是不扶不压。 关于判断4──房企裁员风行：关于房企裁员，金融风暴袭来之时曾一度风声很紧。08年里，一些实力稍弱的房企眼看熬冬艰难，裁员问题确实让业内人士一度风声鹤唳。但是，随着09年市场的快速回暖，使得“房企裁员风行”的判断成为白日梦呓。 似乎不需要我这么逐一剖析。那么，我对后面几个判断直接给出结论吧： 关于判断5──“项目转让加剧”：基本上错误。 关于判断6──“行业整合加快”：由于楼市出乎意外的提前“回暖”，行业整合的内在动力被压抑，2009年行业整合并未见明显势头，远没有成为行业趋势。所以判断6基本上错误。 关于判断7──“观望气氛依旧”：这个判断基本上可以说是大错特错了。 关于判断8──“需求回归理性”。这一个判断可能更是要让房地产预言家们无地自容。如果中国的房地产市场是一个物化的人的话，那他在一边享受着2009年房地产 “繁荣昌盛”的市场大餐时，可能会侧过脸来对专家们笑曰：“啥叫理性？你们真是天真得可爱……。”至于中国房地产何时及如何能回归理性的问题，笔者将在另一篇文章专门探讨。 关于判断9──“楼市投机绝迹”。这个判断，则真要让行业预言家们封笔谢幕，遁形荒野了。面对09年楼市后半程市场投资性和投机购房近乎疯狂的表现，“专家们”以后还如何敢对中国房地产加以预测？可能只能在私下摇头无语了…… 二、2009年中国楼市解读 相信业内和社会上，一定有不少人面对2009年中国楼市的表现，发出了“为什么”的疑惑。笔者在09年下半年以来的各种房地产咨询、培训场合，或者是一些高端行业论坛上，就经常地被人们问到这个“为什么”。在此，笔者作出“3＋7”的解读，以飱读者。 所谓“3＋7”，是分别从政策面（三大因素）和需求面（七个因素）两个方面作的因素探析：首先，就政策面看，主要有三大因素起到了根本性的影响作用： 一是国家政策。在08年以来要求“松绑”、“救市”的一遍呼声中，中央政府出于“保稳定、保增长”的需要，出台政策托市。例如，财政部出台包括降低房贷首付比例至两成、减收契约税、免收交易印花税和土地增值税、降低贷款和公积金利率，允许地方政府自行制定鼓励住房消费的收费减免政策等7项救市措施；2008年12月17日，国务院常务会议决定取消改善性住房的第二套房贷款限制，并减轻住房转让环节营业税负，以进一步鼓励普通商品住房消费（4天后，“国十三条”作为细化政策出炉）；2009年1月4日，媒体转发新华社报道，称工、农、中、建四大银行对存量房贷7折优惠利率措施，等等。 二是地方政府各地自行出台的各种名目繁多的“救市”政策。除了各种减免、优惠、办户口（很多城市出台了买房办理城市蓝印户口的政策）之类外，有些地方的政策甚至是搞笑和雷人了。例如，将开发商的商业行为变成政府公务人员的任务──给公务员和地方干部分配卖房任务，“招聘制教师买房可转正式编制”，“发放购房补贴”，“买房者子女中考加分”，等等。在这样的政策环境下，有一些地方政府为“托市”的如此创造性作为，房地产市场这匹脱缰的“野马”若不再一次奋蹄狂奔，岂不有负苦心？正如社会舆论普遍评论的，地方政府是房地产市场背后的最大推手。 三是银行。房地产是一个资本密集型的市场。银行是房地产行业生存的活水源泉。没有了银行对金融政策执行上的“松绑”，和在放贷操作上的暗助，房地产企业立马成为沙漠中的水仙花。 其次，我们再从需求面来看：任何一个市场的繁荣与否，外部因素是因，内在的需求驱动才是果。对2009年的中国房地产市场需求面上的整体表现，我把它概括为“市场仍不成熟，消费不够理性”。 具体地，表现为以下七个方面： （1）家的观念。中国人“有房才有家”的观念根深蒂固。在“拥有一套自己的房子，家才像个家”的观念驱使下，多少人无视家庭经济条件状况而买房，造就了无数的房奴。 （2）人口基数。中国的人口基数庞大，相应地，家庭基数也就庞大。正可谓“张三不买李四会买”。开发商普遍的观点就是：只要有房子，总是能卖出去的。 （3）城市化水平。近些年中国城市化进程加快，数以亿计的农民在城市化、城镇化进程中转身成为“城里人”。专家估计，目前，中国的城市化水平每提高一个百分点，就有1000万人转化为城市人口。这些人中，一部分是在城市发展中因土地被征而转为城市户口，更多的是大批进城“淘金”的农村能人由于赚了钱而进城安家置业。他们购房的需求比较强烈，购买力相对也比较强。城市化的发展，在中国未来十年、二十年里，将成为房地产市场特别是中小城市和城镇房地产市场的一支生力军。 （4）生活期望。改革开放以来，中国经济持续高速增长，人们生活水平的迅速提升，使得人们对生活的期望值上升很高。住房无疑又是满足新生活期望的重点。按照马斯洛的需求层次论，人在基本的生存需求得到初步满足后，享受型的高层次的需求将成为主流。我们很难想象，二十世纪七、八十年代的筒子楼、“鸽子笼”、“团结户”，能满足现代人的居家需求。因此，改善性住房需要仍将是此前和今后一段时期房地产市场的主体。也是政府改善民生的努力目标。 （5）刚性需求释放。基于前述，2007年11月以来，经济危机下被压抑的住房刚性需求得到释放，成为09房地产市场从回暖到再次狂热的一个不可忽视的因素。目前，我国社会再一次进入人口婚育的小高峰。据调查，在年轻人“结婚买房”的观念推动下，“父母掏钱付首付，小两口攒钱供房”成为市场需求的主型态。那些等着买房结婚的年轻人，从金融风暴来临时的等待、观望，到婚期的不可再延，逼着他们不得不出手购房。 （6）投资和投机。据观察，大约在09年的六、七月份，在楼市呈现明显回暖的市场刺激下，居民闲钱、社会游资、境内外热钱开始回流楼市，助推了房价。 （7）政策性恐慌。大约在09年10月份以后，担心2010年购房优惠政策取消这种政策性的恐慌，加剧了楼市的疯狂。其实，二手房营业税免征期限“2改5”优惠政策将于2009年年底结束，是早在2008年10月22日财政部出台政策中即已明确的。但是，当初政策出台时，人们关注的重心是如何享用政策优惠，对政策优惠的有效期则未加留心。2009年10月份开始，业界有意识地不断放出“优惠政策年底到期”的信号，制造政策恐慌，引发二手房突击交易、突击过户，给09年房地产高烧添上最后一根柴。 以上“3＋7”的09年中国楼市解读，不知是否可以回答业内外朋友们的一种普遍疑问。 【作者资讯】涂山青，房地产资深策划人/培训专家。全球500强华人讲师，中国总裁培训网金牌讲师，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）首批特聘专家。中国房地产培训协会、中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国总裁培训网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等数十家家机构高级顾问∕培训专家。转载务请注明作者及出处。文章仅一家之言，欢迎交流。QQ：164227229；BLOG：https://tusq647.chinaceot.com；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn。