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涂山青:房价“顶风”上涨的拷问(涂山青)
2016-01-20 38055
一、房价“顶风”上涨的现象拷问 房地产业从来就是一个牵动广大居民、社会和政府敏感神经的“焦点行业”。刚刚过去的2009年,在全球性的金融危机并未根本性好转的情况下,中国房地产市场率先“复苏”,价量一路攀升,目前北京区域市场房价租售比达到1:1000,北京远郊区房价已普遍过万元。近一年来,全国很多城市房价也是一再刷新历史记录。 政策方面,2009年12月以来,随着政府“保8”目标实现无虞,政府开始出手治理楼市乱象,房地产市场风云激荡,预示着新一轮房地产市场调控的开始──温总理谈话、二手房税优“2改5”、土地新政、“国十一条”、存款准备金率上调、“国十九条”、“房产保有税”率先试点,物业税山雨欲来……。政府对房地产新一轮调控新政频出。 然而,市场似乎并没有理会中央调控政策。只是在2009年年底,中央调控政策密集出台之时,楼市出现过短暂观望期(价稳量跌)。春节假期一过,楼市便开始集体发力,价格继续上攻。3月召开的全国“两会”上温总理“要保持房地产市场平稳健康发展”言犹在耳,“两会”闭幕后的第2天,北京土地市场就接连诞生3宗“地王”。以至于民间发出楼市到底是“总理说了算,还是总经理说了算”的自嘲式的疑问。而房地产大佬任总说了:中国的房地产市场从来都是边调控边上涨,靠中央政策不可能把房价降下来。 近来,京城住宅商品房均价超过2.5万元,四环内均价逼近4万元。尤其是3月份以来,全国范围内出现房价“野蛮上涨(如4月初北京某楼盘一夜间涨价4000元,致使上千购房者围攻、抗议)和购房人疯狂抢购的局面。 楼市如此乱象,令百姓揪心,社会忧心,政府担心。有关楼市的“泡沫论”、“转折论”、“续涨论”、“崩盘论”,口水泛滥……。 二、背后三大推手分析 那么,2010年的中国房地产市场向何处去?成为房地产业和社会各界高度关注的热点和焦点。 房地产市场边控边涨的背后,真正的推手是什么? 对于2009年的房地产快速回暖并创新高,我曾在其他文章(例如《关于2009年的中国楼市回想与解读》)中,先后从政策面(三大因素)和需求面(七个因素)两个方面作了十项分析。这里,笔者对当前政府调控下房价“顶风”高攀的背后利益博弈的三大推手稍作分析: 第一大推手:地方政府 毫无疑问,政府是房地产市场的一支重要力量。在我国房地产市场发展的早期,中央政府对房地产完全市场化的期望值过高,希望借市场化手段,以市场的灵活机制和效率,解决长期以来老百姓住房严重短缺的矛盾,因此,给予了房地产市场很大地扶持。1998年房地产全面市场化以来,楼市快速发展和价量一路走高,政府的支持起着重要的推动作用。虽然自2003年以来,政府出台了一系列稳定和治理房地产市场的政策乃至法规,但是,“保障房地产市场健康稳定发展”从来都是“主旋律”。中央政府出于拉动经济、改善民生的考虑,从来就不想打压房地产。 就中央政府而言,经济发展与民生幸福同等重要。政府决策思维的前提或者习惯是:首先要保证经济发展,然后是追求民生幸福。因为在政府看来,没有经济发展就不可能有民生幸福。因此,我们可以看到,2007年11月世界性的金融风暴袭来时,政府出于保障经济发展的目的,迅速出台了一系列促进经济发展的政策和措施。在房地产领域,是接连推出一揽子“救市”政策,包括连续降息、下调存贷款准备金率、降低首付比例,减收契约税、免收交易印花税和土地增值税,放开二套房贷限制、存量房贷7折利率优惠,等等。同时允许地方政府自行制定鼓励住房消费各种减免政策。 2007年11月至2009年一季度,是房地产市场因受金融风暴影响遭遇的短暂“寒冬期”。为了帮助房企“过冬”,各地方政府除了把中央政府的政策用活用足之外,自行出台的“救市”政策,其“智慧”甚至让人觉得不可思议。例如,购房办户口(很多城市出台了买房办理城市“蓝印”户口的政策),有些地方甚至将开发商的商业行为变成政府公务人员的任务──给公务员和地方干部分配卖房任务,“招聘制教师买房可转正式编制”,“发放购房补贴”,“买房者子女中考加分”,等等。 在这样的政策环境下,有一些地方政府为房地产“托市”的如此创造性作为,房地产市场这匹脱缰的“野马”若不再一次奋蹄狂奔,岂不有负苦心?正如社会舆论普遍评论的,地方政府是房地产市场背后的最大推手。 不得不承认,地方政府是房地产市场背后最大的推手。因为地方政府是房地产市场“繁荣”的大赢家── 其一,迅速获得高额的卖地收入,充盈地方财政。这无疑是推动GDP增长的灵丹妙药。据财政部公布的数据,2009年全国土地出让收入14239.7亿元,土地出让收入。 其二,房地产发展了,政府获得的相关税费当然随之水涨船高。 其三,一片片的小区建起来,一幢幢高楼拔地而起,商业因此而繁荣,城市面貌迅速改观,官员的“政绩”看得见,摸得着。 因此,在执行政策上,有利于房地产市场发展的,用足十二分热情;而中央政府的治理、调控政策,到了地方,则是“因地制宜”地执行了。不然,何以几乎每一次出台房地产重大政策,中央政府都要派出若干巡视组、督察组、检查组? 第二大推手:银行 房地产是一个资本密集型市场。银行是房地产企业赖以生存的活水源泉。按普通老百姓都可以理解的道理讲,说到底,商业银行就是企业。银行的生存和盈利,就是从存、贷款利差中获利。在中国老百姓的节俭储蓄观念下(2008年我国居民消费率仅为35.3%,不仅远低于美国的70.1%,也低于同属发展中国家印度的54.7%),银行有足够的存款支撑,如何想办法尽可能地向社会优良资产和项目放贷,就成了银行必然的利益驱动了。没有了银行对国家金融政策执行上的“松绑”,和在放贷操作上的暗助,房地产企业立马成为沙漠中的水仙花。 中外房地产市场实践表明,房地产其实是一个高风险行业。但是,在高烧的楼市,日本、香港、美国房地产泡沫的教训不足以警示国人;1993年全民经商热潮下“楼堂馆所热”过后,无数房企倒闭、一些热点城市烂尾楼成片的现象,似乎也不曾发生过。开发商、银行和炒房人看到的只是中国房地产自1998年全面市场化以来的持续高速增长,巨大的利润诱惑。 正因为如此,在2008年金融风暴袭击下,中国房地产市场遭遇暂时的“困难”时,房地产大佬才敢说:如果房地产要死,那也是银行先死!看来,老百姓痛斥的“房地产绑架了银行,绑架了政府”,确实不是凭空冤枉了好人。 第三大推手:经济因素 2010年一季度,受通胀预期、物价上涨(一季度CPI达到2.4%)、利率倒挂(目前一年期人民币存款利率为2.25%)等不利因素的影响,也促使投资型购房比例迅猛增长,出现新一轮的炒房浪潮。自2009年7月以来,由于楼市率先“回暖”,房地产市场被普遍看好的预期下,投资和投机型购房的比例越来越大。海外热钱、股市资金和民间游资纷纷拥入。年底,北京市公布的数据,投资型购房比例在15%。这一数据在专业人士看来,是被严重低估了。春节后,在很多二线城市的售楼现场,人们可以看到无数的开着奔驰、宝马等豪车而来的购房人。 有人说,目前楼市这种“顶风上涨”,是逼政府掏底牌。个人认为,楼市这匹脱缰的“野马”如果不停下房价飞涨的脚步,也就离政府掏底牌的日子不远了。这一点,估计今年内会见分晓。 【作者资讯】涂山青,房地产资深策划人/培训专家。全球500强华人讲师,中国总裁培训网金牌讲师,全国高企委职业教育专业委员会(NCZY)首批特聘专家。中国房地产培训协会、中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国总裁培训网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等数十家家机构高级顾问∕培训专家。转载务请注明作者及出处。文章仅一家之言,欢迎交流。QQ:164227229;BLOG:https://tusq647.chinaceot.com;E-mail:tusq@mail.ccnu.edu.cn 。
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