5月31日，在南充市举办的“豪雅东方2014年财经高峰论坛暨‘东方国际·豪雅东方’产品推荐会”上，住建部政策研究中心前主任、经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮就南充房子盖够了没有、当前影响房地产形势的因素，以及未来房地产的发展方向进行了解读。 　　观点1 　　南充房子盖够了吗？ 　　城镇人口快速增长 需要盖更多房子 　　“只要未来10年、20年中国的城镇人口仍快速增长，那么就一定需要盖更多的房子、更好的房子和更快地盖房子。”陈淮在会议上说道。中国城镇需要多少住房，这不取决于这些城镇有多少独生子女家庭，而根本在于中国城镇总人口是增长还是不增长，是较快增长还是较慢增长。 　　目前南充共有765万人口，去年共有6万多出生人口，自然增长率为3.12‰。南充是四川第二人口大市，人口总量仍然增长较快。实施单独两孩政策后，南充的人口增长速度可能会加快。统计显示，2013年末中国城镇人口达7.2亿人，占全国总人口的53%以上。陈淮介绍，全国的城镇人口是按照常住人口统计的，与全国户籍人口相比差17个百分点，涉及2.4亿人，这说明有2.4亿人实际上没有真正的市民化或者真正定居落户下来。“随着南充人口的增加，需要盖更多的房子来满足人口增长的需求。” 　　国家在3月17日正式公布的新型城镇化规划中，500万到1000万人口的城市有10座，1000万以上人口的城市有6座，这16座城市，将严控人口进一步扩张。进一步提出2020年中国城镇人口在总人口中所占比重要提高到67%，也就是说还要再提高15—16个百分点，还要涉及2.2亿人。这就是中国需要盖更多房子、更快盖房子的最主要依据。 　　观点 2 　　哪些因素影响房地产形势？ 　　市民收入增加 消费结构将升级 　　在南充市举办的“豪雅东方2014年财经高峰论坛暨‘东方国际·豪雅东方’产品推荐会”上，陈淮不仅介绍了房子是否已经达到饱和状态，还分析了当前影响房地产形势的因素。 　　“在未来的8到10年内，市民的消费结构将升级。事实上，老百姓的收入增长，社会生活的改善，公共产品的完善，扩大内需，扩大消费需求，这是持续增长的动力。”陈淮介绍，显而易见，扩大消费需求，绝对不是让人们吃得更多，穿得更多的扩大内需，而是要调整消费结构。衣食满足之后，人们的消费结构需求升级，自然转向了住行。“调整城市结构，为我们的城市化提供物质基础，是我们房地产业势必要完成的历史使命。南充未来城市的基础设施会更加完善，市民的收入也将有所增长。” 　　当前影响房地产形势因素不是城市的分化，也不是银行贷款的松紧，而是与老百姓的收入增长、社会生活的改善、公共产品的完善息息相关。 　　观点 3 　　房地产的发展方向？ 　　南充房地产将迎来好时机 　　会议中，陈淮举了一个例子，苹果手机与房子有何区别？“有两个区别，苹果公司可以扩大再生产，一年内可以生产500万台手机，也可以生产一亿台手机，这是没有自然限度限制的。”陈淮说，而现在的大城市比如北京、成都等，是不能无限多地盖房子，也是说，任何一个城市，提供住房的产品总量有自然限度。很多特大一线城市，土地承载力已经无法容纳更多的人，更多的房地产商选择在三四线城市开发楼盘。“南充作为一个百万人口大市，未来的房地产发展将迎来一个好时机。” 　　同时，金融创新和产品创新，是未来房地产行业面对的新挑战。“一台电脑今年买的价格为一万元，明年估计卖不到5000元。”陈淮介绍，技术的升级更易贬值。房地产开发商的产品也应该大力创新，目前购房者的需求在由最开始的满足基本需求，逐步向改善型需求以及部分的享受型需求过渡，这一完善功能的转变是未来市场中受到百姓检验最重要的方面。 　　陈淮认为，未来房地产的主战场将在100万-300万人口区间的城市中间展开，未来的城镇化和房地产的发展，要将中等城市当成城市发展的主要空间。这个趋势并不只持续一年，而是要持续一段时间。