海南旅游地产SWOT分析 1 优势分析 1.1 自然环境优势 （1）自然资源 海南旅游资源丰富，形式多样，为海南发展旅游地产提供了良好的契机： 首先，海南海岸带景观资源丰富。在长达1928公里的海岸线上，沙岸约占50%-60%，沙滩宽数百米至1000多米不等，向海面坡度一般为5゜，土地资源丰富[3]。这些地区气候宜人，风景秀丽，十分有利于旅游地产的规划与建设。 其次，海南山岳、珍禽异兽、热带原始森林等资源丰富。以此为基础发展起来的登山和避暑胜地、野生动物自然保护区、热带原始森林公园，对热衷于生态旅游的消费者具有很大吸引力。这些地区特色鲜明，稀缺性优势明显，虽然土地资源十分有限，但非常适合发展以小型“农家乐”为主的体验式旅游地产。 第三，海南大河、瀑布、水库风光十分秀美，滩潭相间，蜿蜒有致，河水清澈，是旅游观景的好地方，尤以闻名全国的“万泉河风光”最佳。温泉地貌分布广，多数温泉温度高，水质佳，较著名的有兴隆温泉、南平温泉、蓝洋温泉、七仙岭温泉、大田温泉、官塘温泉等。以这些地区为依托，十分适宜以休闲、养生、度假为主题的旅游地产的发展。 （2）气候状况 海南岛属热带季风海洋性气候。四季不分明，夏无酷热，冬无严寒，温差小，平均气温高；光、热、水资源丰富，年均温22.5-25.6゜C，年日照时数1780-2600小时, 年降水量1500-2500毫米[4]。气候宜人，适合居住。 （3）区位优势 海南省（包括南海诸岛）位于华南和西南陆地国土和海洋国土的结合部，是大西南走向世界的前沿；近傍香港，遥望台湾，内靠我国经济发达的珠三角，外邻亚太经济圈中最活跃的东南亚；位于太平洋环形带上，处在日本到新加坡的中段，直接面向东南亚，靠近国际深水航道；连接亚洲和大洋洲、太平洋和印度洋，南海是我国通往东南亚、印度洋直到非洲、欧洲的海上通道，海运交通位置重要。 （4）环境质量 1999年，海南率先提出实施生态省发展战略。生态省建设历经了10年风雨历程，在确保社会经济较快发展的同时，全省环境质量仍保持全国一流水平。2008年, 全省75.8%的监测河段、82.4%的监测湖库水质达到或优于可作为集中式饮用水源地的国家地表水Ⅲ类标准。近岸海域一、二类海水占84.4%，绝大部分监测海域水质处于清洁状态，86.7%的监测海域水质符合水环境管理目标要求；环境空气质量总体优良，基本保持国家一级水平。城市(镇)噪声略有控制。森林、植被覆盖度不断提高，森林覆盖率达到57.1%[5]。1.2 人文环境优势 古迹名胜——海南的文物园林、遗址遗迹和历史名胜较多。属古代文物遗迹的有五公祠、海瑞墓、琼台书院、东坡书院、崖州古城、丘浚墓等；属革命纪念地的有琼崖纵队旧址、红色娘子军纪念塑像、金牛岭烈士陵园、白沙起义纪念馆、秀英古炮台、李硕勋纪念碑等；属历史名胜的有黄道婆客居地（崖城水南村）、海瑞故居、宋氏祖居等。 民族风情——海南黎族的传统盛大节日“三月三”、黎族苗族歌舞、黎苗族工艺品以及黎村苗寨等都充满着浓郁的民族风情，是海南颇具特色的重要旅游资源。 热带田园风光——海南岛热带作物丰富，植被繁茂，四季常青，自然景色宜人。已建成供游人观赏的有儋州华南热带经济作物园，万宁兴隆植物园等[3]。1.3 经济特区优势 1988年，第七届全国人民代表大会第一次会议撤销广东省海南行政区，设立海南省，建立经济特区。海南经济特区成为全国最大的经济特区，并且是我国唯一的省级经济特区。 20年来，海南不断提高对外开放程度，先后设立了洋浦开发区、海口保税区、亚龙湾国家旅游度假区等，积极融入世界经济的竞争与合作，实现了从封闭、半封闭经济到开放型经济的重大转变。着力于国际旅游岛的建设，从对日本、泰国、韩国等21个国家旅游入境居留15天免签证到面向全球的落地签证，率先实行了落地签证政策。从开放第三、四、五航权到“南面开口，北面开放”的航路调整，成为全国第一个航权开放的试点省份。以博鳌亚洲论坛为平台，加强与亚洲和世界各国的合作，境外大财团、大企业来琼投资日益增多。获准设立洋浦保税港区，成为全国第四个、华南地区唯一的保税港区，2008年提出，以建设洋浦保税港区为起点，逐步将海南省建成自由贸易岛的新目标。海南建设开放型经济特区已进入新的阶段[6]。 2劣势分析 2.1 自然环境破坏与生态脆弱 海南环境在全国而言，仍属一流水平，但最近几年破坏十分严重。滨海房产地区过于迅猛的发展，造成了较为严重的水体、大气和噪音污染。环境质量下降，居住条件变差，破坏了旅游地产的可持续发展。 中科院生物学部卢永根院士表示，海南拥有全国最好的生态环境，但同时生态系统具有明显的脆弱性。海平面升高、生物多样性锐减、珊瑚礁破坏、滨海防护林与红树林被侵蚀。滨海地区受到了严重的自然灾害威胁，对发展旅游地产十分不利。 旅游地产是以稀缺的旅游景区为依托的。但众多旅游房地产项目低水平开发，缺乏科学的设计和规划，不仅造成了旅游资源的严重浪费，而且带来了景观环境破坏，损失难以弥补。2.2 基础设施不完善 （1）交通道路设施 经过二十年的发展，海南在交通道路设施建设方面取得了不小的成就，环岛高速公路、粤海铁路、美兰与凤凰机场、世纪大桥等都是典型的代表。但与许多发达旅游城市相比，海南交通仍处于落后水平。首先，国道、省道很多路段十分破旧，主要交通网络呈环岛状布局，而中部地区交通十分落后，这必然增加人们出行、旅游的旅程，带来许多不便。其次，海南省交通道路发展参差不齐，整体水平很落后。第三，随着人们对旅游的需求逐渐趋于高档化，对车辆的要求趋于小型化、高档化。海南的旅游车辆大多是大型客车，与高端客户难以对接。无法满足高端客户的个性化需求。 （2）旅游服务功能建设滞后 海南旅游服务功能建设相对滞后。按照国际惯例，访客中心、旅游交通、公共厕所被视为旅游城市三大必备设施。在海南旅游交通、公共厕所建设只是刚刚起步，访客中心尚属空白。随着大批散客、国际高端客户进入海南，建立包括旅游呼叫中心、访客中心在内的旅游服务功能系统迫在眉睫。 多国语言的标示牌体系尚未建立，目前只有简单的道路标识和景区标识，并且，这些标识大多只有汉字与汉语拼音，无法满足国外消费者的需求。2.3 区域发展不平衡 海南一线城市与二线城市、乡镇差异巨大。一线城市海口、三亚等发展十分迅速。但部分二线城市和多数乡镇十分落后，发展缓慢。旅游地产必须以旅游景观为依托。旅游景观的稀缺性、脆弱性决定，旅游地产不可能在极少数几个地区长期、持续发展。每个城市的人口容量、城建容量都是有限的，旅游景观减少和破坏，会使旅游地产发展减速，甚至停滞不前。而这些落后地区虽然自然环境优越，但基础设施落后，卫生状况极差，民众素质偏低，通讯十分不便，无法取代一线城市，继续发展。旅游地产持续发展战略与整体发展战略因此受到极大制约。2.4 宣传力度和手段有待加强 海南作为一个远离客源主体市场的旅游地产目的地，有力的宣传十分重要。就目前情况来看，其宣传力度有待加强，手段有待提高。海南旅游地产宣传，普遍采用平面广告宣传为主，辅以其他宣传的方法。这种宣传很落后。首先，宣传力度不足。第二，形式单一、被动，辐射范围十分有限，无法满足省外、国外消费者的需求。最后，广告内容整齐划一，无法满足消费者个性化需求。2.5 法律法规不完善 与旅游地产相关的法律法规不健全、不完善，导致了旅游房地产经营市场混乱。最直接的后果是，当出现旅游房地产纠纷时，消费者由于没有配套的法律法规支持，相应的权利通常得不到保障。2.6 旅游地产自身的“弱势地位” 旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村等旅游地产将出现门可罗雀的惨淡景象。 3 机会分析 3.1 宏观经济环境 金融危机的影响逐渐减弱，经济复苏成为经济发展主题。房地产业作为中国国民经济支柱产业，其重要性不言而喻。旅游业也在国民经济中发挥着越来越重要的作用。旅游地产作为两个产业的结合，是促进两个产业发展的新途径，发展潜力巨大。3.2 市场环境 2006年中国人均GDP已经超过2000美元，达2003美元，而改革开放最早的中国沿海经济发达地区和部分省市的省会城市人均GDP早已超过3000美元，已逐步显现出高度工业化时代的社会特征[7]。人们生活水平不断提高、生活方式及消费观念正在改变，休闲、度假、旅游等已经成为了社会经济活动、人们工作、生活的重要组成部分，而国家法定假日增加、黄金周调整等使得人们出行更加便利。这都为旅游地产发展提供了良好的市场环境。 3.3 国际旅游岛 海南省委、省政府制定的建设“国际旅游岛”的发展战略已经得到国务院批准。相关利好政策将会陆续出台，资金也会很快跟进。海南将进一步发挥经济特区的优势，在旅游业体制改革和对外开放方面进行进一步探索。国际旅游岛已经成为海南发展旅游业的新契机，也给方兴未艾的海南旅游地产提供了巨大的机会。3.4 融资环境 国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商[8]。海南、北京、上海、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。传统房地产投资已基本饱和，大量的传统房地产资金开始物色新的投资领域——旅游地产。3.5 政策法规 近年来，国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台。最新的，如“国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见”、国家关于节假日黄金周的调整等，都对旅游业和旅游房地产发展具有积极的引导作用。 以城市为重点扩展消费领域的政策，为旅游房地产业带来新的发展机遇。中央经济工作会提出扩大内需的重点将从投资转向消费，要以城市为重点，进一步拓展消费领域，增强消费热点的带动效应和扩散效应，以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势，并提出了要加快发展服务业消费，这为旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。旅游、房地产、汽车、钢铁四大积极推进产业中旅游房地产占据其中一半，并与汽车密不可分，成为国家大政方针的直接受益者。 随着旅游业和房地产业的发展，相关的法律法规政策也开始健全，可以预计，在未来不久，针对旅游房地产的专门的法律法规也会逐步建立和实施，如旅游房地产规划设计、旅游房地产市场开发与宣传、国际购买消费者、生态与环境保护、资本流动等方面。 4 威胁分析 4.1 国外旅游业的竞争 海南区位特点来看，海南发展旅游地产不得不面对国际同行业巨大的挑战。东盟十国、韩国、日本都是旅游业十分发达的国家，是海南发展旅游地产强有力的对手。与国际旅游地产发达城市相比，海南还存在不小的差距。主要体现在国际旅游者人数、城市旅游特征、旅游资源国际竞争力、基础设施、政府职能等方面。 同时，国际旅游地产商也渐渐亮相海南。这些外商拥有广泛的客户营销网络、雄厚的资金、健全有力的组织、先进的管理和国际知名度。相比之下，海南国内的企业在竞争中，弱点将会暴露无遗。4.2 国内旅游业的竞争 从全国来看，有二十余个省（区）市将旅游业作为重点支持的产业来发展，旅游地产也成为这些地区发展的新出路。一轮的旅游地产开发热潮已经掀起，这必将在全国范围内引发各地吸引资金、人力、信息、技术等资源要素的竞争。同时，这也增加了消费者的选择余地，稀释市场，加剧竞争态势。4.3 缺乏外语人才与旅游地产专业人才 当今世界的竞争，最终都归结为人才的竞争。海南想要成为中国人民，甚至世界人民的第二居所，外语人才与旅游地产专业人才必不可少。而海南省教育相对于全国而言，水平较低，导致相关人才极度匮乏，供不应求。4.4 开发混乱无序 目前旅游地产开发存在着一些不容忽视的问题，主要表现在以下五个方面： 泡沫问题，旅游地产过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系，尤其是旅游业这种依赖宏观经济，对突发事件毫无抵抗力的产业。 跑马圈地，旅游地产的土地占用远大于普遍的房地产项目，造成跑马圈地之嫌。地方政府为了吸引投资会给出各种优惠条件，甚至违规操作，某些开发商故意模糊概念，模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发。 缺乏创新，旅游地产的开发经营模式单一，缺乏创新。项目开发经营上以旅游风景为幌子，照搬传统的住宅房地产开发模式，造成资源的浪费。同时，单一的经营模式加剧了市场竞争。 枯井无源，旅游地产属新兴事物，投资者对这种投资方式了解甚微，相应的金融、法律体系不健全，投资者不敢贸然行事。 饮鸩止渴，少数急功近利的企业以破坏生态为代价，追求高速发展与高额利润，导致旅游地产发展不具可持续性。