樓市火熱催生調控出臺 需注重購房者預期

    指針回撥。自2010年起，那一輪被稱為“史上最嚴房地産調控政策”延續至2014年。全國樓市整體告別狂熱，進入了平穩運行的階段，市場觀望情緒濃重，房地産投資明顯下滑。

    2014年4月起，南寧打響了限購“松綁”的第一槍，全國多個城市陸續跟進，完全或部分放開限購政策。2015年，在剛需、改善型需求和樓市去庫存的多重因素下，房地産市場慢慢走出低谷，房價抬頭趨勢漸現。

    進入2016年，全國樓市火熱，“地王”頻現，重點二線城市房價飛漲。目前，南京、蘇州、廈門、合肥、鄭州、武漢等城市房價已經超過上一輪房地産周期高點。

    而更需要關注的是“買房預期”。面對快速上漲的房價，購房者普遍存在焦慮心理，而這種情緒間接助推了房價的上漲。中原地産首席分析師張大偉認為，焦慮情緒會引起購房者“恐慌”，所以房地産調控必須改變預期。

    記者對比發現，多個出臺限購措施的二線城市大多房價漲幅較高漲速較快，作為本輪首個出臺收緊政策的城市廈門，其2016年7月房價環比上漲4.6%，同比漲幅達到39.6%。

    7月9日，廈門出臺信貸收緊政策，並在9月加碼限購政策；8月12日，蘇州通過提高貸款門檻進行限購；合肥和南京運用地價房價監管和提高首付門檻“組合拳”，具體措施包括加大土地供給、嚴控區域樓王、設置房價管控標準等。

    事實上，樓市過熱的端倪從信貸數據中亦可看出。此前亮相的銀行業半年報中，中、農、工、建、交五大行總計投放各類貸款27366.73億元，其中房貸就高達14534.14億元，房貸佔全部貸款的比重已經過半。張大偉認為，本輪收緊調控的城市政策依然以約束信貸與購買資格為主，從力度看，也基本都是屬于漸進加碼。

    未來或趨向“一城一策” 更倚重市場化手段

    中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松曾公開表示，中國的居民杠桿率近年來增長非常快，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個數字估計會超過43%，達到44%。每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續提升。

    新華社早前發表的評論文章中曾明確指出，加杠桿只會導致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應”，資金過度向一二線城市集中，既使得熱點城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。

    張大偉也指出，政策實際執行的力度低于之前市場預期。雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調控的開始。類似廈門、合肥、南京、蘇州這樣價格上漲過高過快的城市，未來去杠桿或將成為主流政策取向。    

    在中央政治局工作會議定調“嚴控資産泡沫”的政策背景下，一係列針對房地産領域的“去杠桿”政策正在密集出現。在多個熱點城市調控“組合拳”中，紛紛出臺了限貸政策。

    未來這些城市調控政策的走向也引起市場各方的關注。張大偉認為，過去全面寬松的房地産調控趨勢已經出現了變化，隨著市場分化，政策也開始明顯的分化，“托底蓋帽”開始出現。未來還有多個城市可能會升級調控政策，不僅僅是分城施策，更多的將會升級到“一城一策”。

    全國房地産商會聯盟主席顧雲昌接受記者採訪時認為，由于分化情況的出現，個別房價漲幅過快過高的城市可能還會出臺收緊政策，但是大部分城市還是處于“去庫存”的狀態。

    顧雲昌表示，目前房地産發展的主要責任已經落到地方政府，由各地政府根據當地情況出臺相關政策。他認為，房地産調控要注重供需兩端同時發力，其中供給側包括控制土地供應量和供應節奏。