去年我们有一个经济年会，和一些诺贝尔奖的得主和一些专家一起讨论，提问的问题是未来的房价会上涨吗？在97年的时候，如果说房价会到6000以上，北京会到2万以上，你会相信吗？全国人民都不相信，但是全国人民都不相信的事情发生了，如果再来25年，按照同样的增长速度是什么结果呢？全国均价达到9万，北京均价达到80万，大家可能觉得还是不能相信，但是这个事情还有可能发生，当然了前提是政局稳定、货币体系不崩溃。
　　你们说，不会吧？不会到这样的程度吧？全国平均每年上涨11.6%，北京上涨11.5%，25年后就是这样的结果，实际上北京去年房价至少应该按3万6算，为什么这样说呢？大家想想二手房交易什么结果？四环以内是4万到6万，所以这个数据是有很大问题的，所以北京去年至少应该按3万6算。全国不是6000，可能是7500左右，当我们把基数调整为7500，而不是6000，北京不是2万而是3万6的时候，这样完全可能会有更大的增长空间。你们说这个前提是什么？前提一定是大量的发票，未来还要再高增长，做企业的都知道，如果现在继续努力的干，它们的目标都是要赚钱，企业是盈利组织，不赚钱企业就没有价值了，但是你也想赚钱，企业就要让利，它减点税可以多干点；第二利润水平不能提高，但是它扩大规模，总额也会增加，但是税收这是不可能降低的，为什么？第一有庞大的公务员体系要运转，第二庞大的事业单位要运转，西方基本上没有这个，第三庞大的维稳开支，第四是政府开支，所以，这几大原因决定了政府的开支仍然还是庞大的，这个庞大的开支要以庞大的收入为前提，政府的收入最主要是来自税收，税收要想降是不可能的，那么剩下的只有一条路走就是要靠发票推动。
　　事实上，我们不搞9.58万亿的财政扩张，我们以第一季度为例，GDP增长17.7%，我们用两会的数据来说话，政府可能不会这么说，但是它必须这么做，因为现在已经改革了，流动资金严重收紧，收紧信贷部门是不太可能的，项目的销售有问题的时候，银行的放贷就出现问题，这一切就决定了经济增长不能降低下来，货币的扩张也不能降低。有一天我们拿着人民币像日元、韩元那样，你不要怀疑，这是很有可能的，二十多年前挣一两百块钱，那时候能相信赚一两万吗？也不相信。我不以为从此以后可以不走这条路，把货币扩张的问题放下，物价一定是上涨的，那边通货膨胀，这边资产增值，所以现在田总说，我们现在的定价要保守，你定价保守就意味着未来这个钱在你这里发挥不了作用，量杯变成三倍四倍都是可能的，因为你想不涨都不行，因为钱多了。
　　你们可能还说，这样会有问题，再这样下去，像你说的那么高，那比日本都高了。这个事情还真不能比较，中午我和几个领导交流，全世界只有几个问题不能进行国际比较，但是在中国有几件事情是一直在比较的，这个衣服多少钱？这个衣服秦皇岛多少钱，北京多少钱，那个矿泉水在北京3块，在其他的地方5毛，那用不了几天，这些矿泉水都会运到北京去。但是秦皇岛这样的事没法在秦皇岛运转，你没有办法把老家的房子背到北京去，同样，你说外国的房子便宜你也不能运到秦皇岛，所以房地产的价格，从来不存在一个国际比较的问题，所有的经济学家都错了，这种比较没有任何的意义，美国有美国的国情，中国有国家的国情，我们只能说中国，只能说北京，只能说秦皇岛。
　　当然了，25年后不一定百分之百到这种状态，就是告诉大家一个增长的趋势。在这种情况下你想预防通胀的一个最重要的方式就是买房，老百姓有医疗了，之后最重要的事情就是买房，之后老百姓财富层级的划分就是看你买不买房子，买了几套房子，在哪里买的房子，在什么时间买的房子，你买的哪个开发商的房子，你买的海边的房子，可能就比别人的房子价格高一倍，成熟国家一线海景房的价格是不临海的价格的2倍，也就是高1倍，到澳大利亚和美国去看看基本上是这样的状态，我不知道定价会定到什么程度，如果现在没有高，仅仅按照这个比值的话，这个上升的空间是很明显的，非常重要的一方面就是要改善居住环境，所谓的居住环境，不是面积大，而是景观。你看“墅”是怎么写的？是风景优美的野外，在海边建高端的房子，那才是豪宅，如果不是这样的，在闹市区可能就不行了。所以买房成为财富积累的最重要的方式。今后财富的差别不是由工资定的，现在一个月四五千，多的一两万块钱，但是如果有一套房子是什么结果？我曾经打一个比方，如果在北京有一套房子，今年现在是400、500万，一年哪怕赚10%，就是四五十万，如果你五六套房子，毫无疑问，你连基本工资都不需要赚了，在秦皇岛这里呢？一套房子大约也是100万左右，这是什么结果？一年涨10%，你就增值10万，好比你有一个只赚钱不花钱的好孩子。
　　各位，为什么是这样？因为当我们买了房子之后，我们的财富就积累了，靠劳动力是不可能创造财富的，它只能糊口，因为所有的因素当中创造财富最弱的就是劳动力，甚至想拉开差别都很难，但是资本的力量是很强大的，买来的房子就相当于有了资本品，我曾经讲过，什么叫做房产投资？这是一个财富分配的过程，只要你能付得起首付，只要你能坚持付出贷款，就相当于几百万的突破。各位，我一年半前给我老丈人和老丈母娘买了一套房子，我买的大了一点，现在达到了600万，这套房子自从签了合同以后再也不用管它，但是很轻松的赚五六百万，当房地产市场高度增长的时候，毫无疑问，通过购买房子可以增长资本，当你进来的时候，仅仅是资本规模不够，但是长远来看，你创造的财富更多，如果你资金上没有问题，大家可以试试，因为什么？因为在北戴河秦皇岛这样的地方非常有优势，当年中共中央定的“夏都”就在这里，每到夏天几千万人都在这里，再下去十年，会更火爆，那些富人们在这里长期定居，那时越是富人越讲究生活质量，这一天终会来临，像秦皇岛这样的地方，有他自己的优势，除了自然景观之外，更重要的是背靠北京和天津，尤其是北京，北京随便过来一百万人，你知道这个房价到什么程度？所有的假设都有可能发生，当然不是所有的城市都是这样，秦皇岛有这样的优势。
　　在这样的情况下，有人会说，老师啊，你讲的有道理，但是不是在打压房地产市场吗？是的，我承认，如果不打压的话，他可能又更增加50%。但是我告诉大家这个打压不可能永远进行下去，第一，在北京天热的够呛，凭什么不让人家到秦皇岛买房子？这是质量改善的一个重要原因，为什么你要剥夺我的权利？比如说我在北京有一套房子，自己住一套，把父母接过来还要一套房子，父母可能出了钱买房子了，但是以后子女房子不稳定，这样对家长来说又会有改变，他的房子可能发生了变化，他想再买房子就不行了，限购了，凭什么？像买衣服一样，我们到商场买衣服，不卖给你，因为你穿衣服来的，我不卖你衣服，你必须光着屁股来才卖你衣服，这和买房子的性质是一样的。还有养老的问题，我们想着奋斗奋斗到北京，我们老家有父母，不管他们行不行？你发现给他们买不了房子，即使让你买，贷款的首付那么高你也买不起，父母来不行，父母不来也不行，凭什么？所以说这个政策是肯定很快会改变的，违反了合法的规定，你愿意卖，我愿意买，我就可以成交，这个房子卖给谁？公司有经营自主权，像开饭店，我有自主权，我想搞高端也可以，搞低端也可以，为什么不可以按照自己的意愿执行？但是他们有消费者权益保护法，我们买房子，《消费者权益保护法》是可以保护我们的，但是现在还达不到，自己买房子自己住，在租赁市场一定是这样的，一方面是富人，一方面是低收入人群；这些富人买的房子一方面是本地人，一方面是外地人，一方面可以出租给外部的人；一方面是老年人，一方面是年轻人，不同的国家都有大部分的人没有自己的房产，有问题的不是我们的市场，而是我们，产权问题就是重要的特点。如果你非要进入计划经济的时代，我告诉你什么结果，你看看清华北大，当年才住七八十平方米的房子，在座的很多人可能超越了七八十年代清华北大的住房标准，这是改革的立场，没有市场我们不可能盖这么多的房子，不盖这些房子，你怎么可能有公平呢？所以我们要感谢市场，感谢改革，才使我们有这么多的房产，才使我们今天坐在这里，凭借自己的兴趣买还是不买，这么打压还会导致供不应求，因为不让大家买的时候，毫无疑问，开发商还要卖，这样拉长了周期，这时候需求并没有消失，它不是被拦住了，供应不足，这房价暴涨，去年4、5月的时候我写了一个文章，说赶快买房子吧，因为房价一定是暴涨，地方政府撑不住了，即使不说在执行当中也会放松的，所以5月份放松很多，一直持续到今天，你现在想买房子根本就买不到，看媒体的报道到处都是泡沫，但是你去买房子发现根本就买不到，从我写这个文章到今天，涨了30-40%，大部分涨了20-30%，为什么呢？因为你要知道市场的力量是没有消失的，长期来看仍然是不足的。
　　我们经常拿自己的生活对待其他人的生活，这个市场仍然是无限的，所以最好的方式就是及早进入这种市场。打压楼市会造成GDP的下滑，地方的财政收入会受影响，从2003年到现在，地方政府自己收的这些钱不算中央转移支付的钱，它收的税是什么？土地出让金平均占到一半，房产税大约10%左右，这两项占到60%-70%，其他的所有加在一起才能完成1/3的财政收入，所以地方政府一定撑不住，你可以挺一年，但是肯定挺不久，今后怎么办？我告诉你一个办法，就是当你房子卖不掉的时候，你一定要保证财务能够支撑两年，因为政府挺过来了必然要放松，这是必然的事实。打压会导致就业的下降，大家找不到工作的时候，就是开发建筑行业萎缩所导致的情况，你可能不在这个建筑行业工作，但是会通过产业链联在一起，比如说前几年盐业亏损，这是为什么？这是因为打压房地产引起的，盐生产的地方用来生产建筑材料，建筑材料用于建筑行业，建筑行业不进行了，这些建筑材料不用了，这样盐的产业就受到了影响。有人说，房地产和所有行业都有联系？房地产和烟有联系吗？和酒有联系吗？这么一提醒，我突然想起来了，买了房子高兴了，高兴了就请客吧，请客就抽烟喝酒吧？买不起房子郁闷吧？郁闷抽烟吧？郁闷喝酒吧？这都是要扩张这个行业的需求的，所以告诉大家，通常按照产业要素来看，房地产和情绪是有联系的。
　　打压还会导致社会的动荡，如果连续打压房地产就会导致社会动荡，房价下滑，买了房子的人不干了，2012年3月份之前，上海万科的售楼处被砸了，因为万科顶不住他们就降价了，买了房子的人就不干了，就给砸了。在杭州这些人爬到楼顶，你们退不退？不退我就跳下来。各位，当买房的人全部要退房的时候，合同就要作废，合同是法律的约束的，当大家买了房子都不干要退的时候，房子卖不掉，开发商没有办法还银行的钱，银行就要倒霉，可能就会出现金融危机，因为很多钱放在房地产业，整个社会就动荡了，所以要保持这个行业稳定的发展。因为改革的过程还没有结束，房地产调控无论是哪个总理，都要有一个用来指导工作的东西，我们现在往市场过渡，它变化的非常严重，原来蹲着，现在站起来了，从蹲着到站起来的过程就是一个改革调整的过程，变化很正常，我们不能说变化大就不合理，大家都涌向了北京和秦皇岛这样的地方，你不能拦着他，但是你又不让人家涨，你告诉我这个过程是怎么实现的？这是没有办法实现的。
　　打压还会导致保障房的建设没有办法搞，保障房的开发的第一个前提是政府有钱，政府的钱主要来自于房地产开发，我们一块房子100来万，你想想有多少件衣服能卖100万？这种收入格局没有办法改变，没有钱收入了就没有钱盖保障房，所以保障事业健康发展的前提就是房地产市场健康发展，地能卖掉，钱能收上来，这样才能搞保障房，所以现在有的地方把职工的宿舍、学生的宿舍算成保障房，他们也不想唬人，但是上面有考核，有问责，如果地能够正常卖，他们可能就有钱来做保障房了。
　　我还要告诉大家的是，未来的市场仍然有非常大的发展空间，我们今年看到这个项目是一个住宅项目，我们就以住宅为例说说需求的情况。不久前国务院发展中心有一个专家写一个报告，说如果户均住房率1.08套，这个市场就要崩溃了，其实不是这样的，我们看这个需求一直在发展。房地产需求取决于两个方面，一个是居住人需求增加，第二是住房水平改善。假设再过去二十年，你也变成中产阶级了，你的合理标准是多少？你需要几个卧室？一人一个不够，至少5个，小孩一间，夫妻各一间，为什么呢？四十多岁了，身体发福了，打呼噜了，在一起不利于休息，即使不打呼噜，可能一个人神经衰弱，夫人吃点药，勉强睡觉，你回来就给惊醒了，这时候你发现一晚上睡不着了，各位，如果有另外一间房子，不打扰她，很好吧？偶尔串串门就可以了。各位，三口之家，你们是中产阶级了，要不要有个保姆？有个保姆到你家买菜做饭，很重要，要不要给父母留一间卧室？这就5间了，还没有说两边父母一齐来，还有说父母离婚已经不适合住在一起了，当亲属和父母来的时候，你能领到酒店住吗？那不可能的。所以随着发展，需求增加增长，因为功能在完善，因为有一些大的户型的上涨是非常正常的。你说我有一个别墅，人家可能说，你的别墅能跑马不？还行，院子东南边有一个森林，还有一条河，这才是上等人的生活，所以尽管不会人人这样，但是需求是会演化的，无论是面积还是品质上都会上升的。另外空间结构会发生转化，有很多地方的人会愿意到秦皇岛这样的宜居的地方来，当他们的子女到北京上大学的时候，如果不能留到北京，我找一个沿海的好城市，刚才我们主持人就从东北的老家，通过应聘的方式来到我们这里，当他来到这里的时候，我相信他会把父母带过来，如果混得很好，会把表妹表姐带过来，所以需求是会上升的。
　　各位，中国未来的市场，还有非常大的发展空间，未来的房地产也有非常大的发展的空间，第一个就是大拆大建，我们每个城市，即使秦皇岛，也很多的旧房，还有五十年代六十年代的房子，很多的地方都不能住了，要拆掉，能不能拆掉？能。当被拆掉以后被建新房子的时候，就是房地产业发展的时间了。未来的时间，计划生育的政策是放松的，房地产要更加发展起来。第三城市化发展的推进，官方数据是52%多，这是假的，为什么？这是把在城市待了半年的农民算在里面了，这个城市根本就没有把他吸纳起来了，比如说你们家有一个保姆，他永远不会觉得这里是我家，为什么呢？他们没有自己的房子，你们的保姆即使是租的房子，全家住在一起，这个时候城市才把他真正的吸纳进来，我们有多少这样的人？我们有2.6-2.7亿的农民兄弟，这就是城镇化的过程，这也是房地产发展的过程，这个过程很漫长，即使我们达到75%的城化率，我们剔除了过程中有问题的，也只有37%左右，完成城市化走个十五年二十年太正常了。很多农村空了，他们来到城里没有房子，住在地下室，这是不行的。第四，比如说有一对夫妻有两个孩子，在他们两个孩子各自结婚没有生孩子之前，人口总量没有增加，但是他可以变成两家人，这样的人口增长因素的影响是更大了，他们觉得房子盖的挺多了，但是是不够的。还有一个最重要的因素，就是双方会有更多的需求了，我随便讲一点，第一点，离婚率的上升，导致很多人分开住，四五年前我讲这个观点，媒体说我们说的有点不合适，天天骂我们，说我说的不合适，客观上这是存在的，过去离婚父母和孩子都要同意，不能随随便便的离婚了，大家可能就忍下来了，有很多人打架打了一辈子都没有离婚，没有离婚就不会产生第二套房子的需求，而今天呢？一切都变了，离婚不需要单位盖章，父母想明白了，天天打架不如离婚，而且有的父母还带头离婚，孩子觉得以后四个家长可以关心我了，管我吃用就可以了，离婚之后，孩子的问题怎么办？就用钱解决，吃不上饭就上饭店吃，一切都会变，后妈可能对你还会很好，亲朋好友可能想，今天离婚了怎么办？就说离了挺好，再过好的生活呗，今后这种情况很正常，一件事情合不到一起就吵架，吵架就离婚，拉着手就去离婚了，这个太正常了。我过去说这个很多人骂我，离婚大面积出现之后，房子的需求就变大了，原来需要一套房子，现在就需要两套房子了，需求成倍增长，我们要开发七八百套房子，要留出1/7来给离婚的人。很多人离过婚，很多人离婚不结了，不代表他是一个人，他可以同居，不代表去登记，大家觉得这样的方式不稳定，但是这样的人可以再买一套房子，这样就稳定了，60%的家庭以独居的方式存在。
　　另外一个因素就是大龄青年太多了，三十二三岁不结婚的太正常了，很多人就想明白了，干脆就不结了，更重要的是有些人忙于工作，没有时间谈恋爱，这个年龄不结婚，但是在这十年积累的钱可以买一套房子，在法律上他不是一个独立的家庭，但是可以独自买一套房子。
　　第三个因素，现在的结婚的人，儿媳妇老婆婆是天敌，不要住在一起，所以要买两套，我宁愿给你买一套房子，我不伺候你了，不住在一起的话，这个需求又增加了。现在的中产阶级，都是想给大家父母买一套房子，可以住在一个小区，可以住在一栋楼里，但是不能住在一间楼里，因为生活的习惯不一样。老人家和你的作息时间不一样，但是你晚上要看世界杯，你看到凌晨四点半结束了，老人家起来了，这个屋那个屋出来进去的影响你，两个年轻人在一起拌嘴很正常，但是父母在这里，哪句话不合适了，就打起来了，二十年前打跑了，就跑了，谁也别回来了。这个时候挨打就再也不回来了，然后就回家了。一对夫妻在北京上班，一个在东四环，一个在西四环，怎么办？来回四个小时的路程，很可能会商量，咱们再买一套，你那边买一套，我这边买一套。在大都市，你会看到大量的中国夫妻会不生活在一起。
　　另外就是学区房，周一到周五生活在学区房里，周末回家。比如说一些富人买了别墅，但是别墅在郊区，富人的时间很紧，而且天天忙着应酬，应酬在市中心，应酬之后再回别墅是来不及的，小孩在别墅没办法上学，老人在别墅想上医院，来不及，进不来，出不去，所以他们郊区有别墅，城里有豪宅，卖别墅的人说，买吧，这是你身份的象征，买吧，这是投资方式，买吧，再也不批了，海边的地方以后也没有了，你一想也对，就买了，买了发现没办法住，后来发现买了没有办法住，你说周末住？周末你还要打高尔夫球，周末打麻将，一年到头想起来一次，我们还有一套别墅，十一开车去了，哪条路都找不到了，当时交房的时候来过一次，以后不记得了，一进门保姆都不认识了，你不走我放狗咬你，你一年到头不来，保姆以为不是你家了呢。
　　我跟你说这些，就是告诉你，生活方式可以创造出更大的需求，我们的需求上升了，我们的房价也会上去，我们说有的地方也不是那么健康的，有的地方可能会房价下跌，因为人口可能会外迁。
　　好了，时间到了，我告诉大家，未来的市场还会很大，推动的力量还很大，我们今天没有时间讲了，但是我们相信市场，相信未来，我们现在最好的方式就是该买房买房，能买就买，能早买就早买。