地产中国第六届年会，我是常客，从第一届开始，年年有变化，年年有红榜，年年有创新，年年有变化。今年的变化是什么呢?60后先说，70后在他后面说?60后说，2014年，70后说的是以后的，所以这个难题很大，所以想了半天我也没有好PPT，我想等任总讲完以后我再讲，他讲的太多了，我再讲就罗嗦了。

当然现在中国正值经济界最响亮词就是“新常态”，我就想从经济新常态，楼市新时代，这个角度来谈我的观点。

新常态大家都知道，其实中国新常态的提出要比国际上提出要晚5年。人家在2008年、2009年就提出来，当然他的新常态和我们现在的新常态不一样。为什么现在提出?考虑中国整个发展，真正转型恐怕是这两年才是真正做到了。

而在全世界都展示的时候我们还在搞发展，中国现在进入新常态了，当然是总书记提出来，习大大提的问题，当然都要响应。

新常态有几个特点?有三特征，第一个特征就是增速放缓，第二就是结构调整，深度调整。第三，就是分析。

第三，三个中高，就是经济增长速度放慢了，但是必须保持中高速。如果进入低速，中国可能陷入陷井。第二，产业往中高端走。第三，产品的质量包括服务质量，要中高档。这三个中高对房地产来说也是重要原因。

从四中全会角度提出三个新：第一，新增长点。四中全会提出发现和培育新增长点，新增长点在哪里?我们耳熟能详的就是朱镕基在1997年提出来把住宅作为新的增长点，于是有今天新的增长点。到了今天，这两个增长点已然发挥作用，我觉得中国仍然处于老百姓消费的房车时代，住房消费为主导的时代。这样情况下发现和培育新的增长点，这个增长点是什么?就是战略性的新兴产业和服务业。

第二就是新的发展空间，新的发展空间是什么?就是优化发展空间，经济发展的新空间。那么提出了京津冀一体化和沿长江带，这个就是新的发展空间。

第三个就是新型城镇化，我认为在新常态下面是不是可以从这三个方面来描述。

重点我想讲对楼市新时代做一个回顾。那么我们现在大家都说，过去十年，有人说十五年是中国房地产的黄金时代，我记得在2012年的时候，2013年初，我当时认为中国房地产正在唱两首歌，一首歌叫吻别，一个叫牵手，吻别房地产的黄金时代;牵手房地产的白银时代。房地产不得不和黄金时代吻别了，这个时代过去了。我们回顾一下黄金时代，一个叫做在产业发展中是超级繁荣的，我曾经说中国房地产业的发展像火山一样爆发，老百姓住房需求通过住房制度改革，世界绝无仅有的住房制度改革，中国体制全部改变，结果爆发出来火山一样的需求，所以有人说这是超级繁荣。

第二，我们企业就是野蛮生长，那么全世界共同关注的问题，骂声最强的，最多的就是房价是脱缰的野马，这就是黄金时代的标志，当然这个过程当中，我们开发企业，我至今还记得，在本世纪初的时候，有几家开发商都跟我们说，一不小心进入房地产业。土地让我们拿，将来赚了钱再给政府，一不小心就发起来了，这就是黄金时代。

一不小心就发起来了，这是房地产行业在黄金时代的遭遇，应该说遍地都是黄金，大大小小的企业都赚了金子。就连我们投资者稀里糊涂买了几套房，都成了富翁了，这就是黄金时代。

那么到了白银时代会怎么样?我觉得白银时代将是中国房地产发生一个剧变。刚才主持人说“变”，我感觉这不太好，当时陈水扁上台的时候就是阿扁，“扁”和“变”在台湾是同声的，我们现在是变，当然他把自己变进去了，我们要把中国经济房地产变上去。现在说话当中要注意，你进来了，不能说你进去了。你出来了，你上去了。千万不能说你进去了。

怎么变?要变上去，它变要变进去了。当然变是转型时期的特征，也就是我们的结构调整，这就是我们的改革，因为不变将会死路一条，无论是中国经济，中国房地产业还是我们的企业都不变。

那么我曾经罗列了9个变，一个叫市场变态，市场状态变化，一个叫政策变味，政策的味道变了，第三个叫发展变速。房地产的发展速度肯定要变的，产业变型，转型，变型，企业变制，企业的制度在改革。我们现在房地产企业制度大大小小都在进行改革，产品要变新，融资要变通，房地产融资渠道变通，投资者的投资，投资者也在变图。过去我们主要是什么?通过买房，通过投资砖头赚钱，恐怕以后这个路要变了，恐怕要投资房地产的金融产品来获得利益。

最后动力要变坏，房地产发展的动力一定要切换的，切换我们增长点，切换我们发展的动力，下降的动力，当然变得还有很多，我罗列了九个方面，当然时间关系不可能全部展开，我重点讲讲关于市场变态的问题和政策层面的变味的问题，以及我们行业变形的问题。

市场的变态现在看来中国房地产市场状态的确变化，也就是说过去我们中国房地产市场长期以来基本上进入卖房市场，总的小时进入买房市场，真正进入买房市场是2014年最明显。因为2013年有一个小周期的高潮，我们大周期从黄金时代进入白银时代了，我们小周期也过去以后，走下坡路的时候，市场就变态了，可以用三句话概括，第一，竞争加剧。第二句话叫做洗牌加快。第三句话叫做利润摊薄。这是我对中国房地产进入麦房市场以后，市场变态以后的一个观测。竞争加剧大家都体会到了，现在谁能说有日光盘，日光盘见不着，月光盘也少见，因为现在控制力高。

国家统计局颁发数据看到待售面积，讲的是一年以后又卖掉了房子，因为数量不多，才6亿平方米，一年卖掉多少房子?十几亿平方米，半年消化量，当然不多，在库存量远远不止这个，还有已经开盘了没有卖出去的房价，我估计最起码有15、16亿平方米的房子在卖，这就是市场竞争的原因。凡是供大于求情况下肯定市场竞争。

最后出了事情大家都知道，“倒奶”，年轻时候学习政治经济学，奶农说我送给人家说可以，到城里运费我受不了，有人怀疑我这个奶有问题，我送过去没有人喝怎么办?就是倒奶也是新常态的表现，中国经济进入一种新常态了。房地产进入新常态，最大的标志是买房市场，在这个情况下面其结果是洗牌加快。

我们看到了今年发榜，红榜里面有哪些企业，两个两千亿，七个一千亿，我们看到越是排在前面的，增长幅度越大，基数很大，增长幅度也很大，排在100亿以上，增长速度不如300、500亿的增长速度，这就是现在洗牌加快。

在他们迅速增长时候，全国房地产销售面积多少?同比下降了8%左右，上市公司，上海绿地的指标，去年销售增长接近了50%的增长，全国下降了8%，那么这一对比就知道肯定是企业没有生产利润，他们消亡了。我看到一个资料，这三年来全国房地产的企业的数量从8万降到5万多，一年平均下来没有了一万多个，这就是洗牌加快，这是相当残酷的，市场经济是不流泪的，能行就活下来，不行就下去，好在房地产有一个特征，没有听说几个老板，光说个别跑路的，没有听说上吊自杀的。为什么?因为最差的老板他有土地，好在中国土地市场一个怪象，房价、地价也在往上涨，去年全国平均房价温和下行，统计局下降同比下降了2%、3%、5%，6%，最多10%左右。但是全国土地价格怎么样?12月份数据没有出来，11月份出来是这样的，全国土地交易量，开发商买地数量同比下降14.5%，但是买地价款只下降了5%，充分说明房价温和下行，地价是在大幅度的上升，这就是中国的土地制度。

在这样情况下，最后拿了高地价的，就看企业的表现，所以不行的，没有实力的，没有资金的，没有品牌的，做得不好的，被兼并，被合作，好在土地还值钱，赚得少一点就是了。这样趋势恐怕在未来白银时代将会延续，所以有人预测白银时代10年以后，20年以后，重要性房地产数量会减少50%，剩下10%，也有人说20%，因为以后的事情谁都不知道，但是数量绝对值下降，大幅度下降是必然的。

第三，利润的结构。房地产开发利润原来说是像脱缰的野马，拿到土地就能赚钱，现在不一样。我看了上市公司报表，这几年上市公司报表净利润每年在下降。现在搞得好的，12%、13%的净利润还好，差得一点就是8%、9%，有15%、16%、17%的净利润明显下降了，当然这种下降还是好多了。我最近参加一家装修公司的会议，我问他你的净利润多少?他说到8%，我们行业目前的利润率仍然是比较高的，所以为什么叫白银时代?我认为关键在这儿。

因为我们制造业的利润，有的只有2%点几，有的4点几，有的5点几，一吨钢铁最后利润多少?有人说买一个冰棍，我具体没有研究过。所以我们怎么看房地产业，这样形势下，看看房地产是好的产业，这是我想讲的关于市场变态的问题。

市场变态情况下可以下降，如果说黄金时代，大大小小房价都能减到黄金，但是在白银时代，并不是所有企业都能赚到银子的，不仅赚不到银子，还会被淘汰，这就是对白银时代的行业提出了这么一个问题。

其实白银时代对于我们行业来说不是坏事，我认为在黄金时代吻别的一句歌词就是吻别在狂澜之夜，我们房地产是吻别的狂澜之夜。但是现在进入白银时代了，牵手白银时代?怎么牵手?我们要看到在黄金时代并不是所有指标都是黄金的，在白银时代并不是所有的指标都差于黄金的，而且主要的指标我认为应该比黄金时代还好。比如对我们这个行业的进步我觉得是大大有利的。一个好的行业，一个成熟的行业必然是经过激烈的竞争，有风雨交加的洗礼才能够成熟。一个好的企业必然经历过高高低低的成功和失败的两方面的磨炼，才能够取得好的业绩，或者说用马云的话说，一个好企业一定是在坏的环境下面成长起来的，我觉得这话讲得有道理，看起来市场竞争形势很激烈，但是对真正企业是有好处的。从这个意义上讲，我们房地产业将在白银时代，从过去的野蛮成长走向理性成长。

第二，对消费者也是有利的。因为在黄金时代不管什么样的产品都能卖得出去，买得差的产品的人，实际上最大的受损者，但是在白银时代必须是好产品，性价比好的产品才卖得下去，对消费者卖到的，你可以买的时候比较，可以挑选，最后得利者是消费者，会得到性价比合理的，更能赏心悦目满意的产品。所以不要认为黄金时代好，白银时代不好，从根本上来说行业进步，企业进步和消费者满意度，都会在白银时代得到体现。

这是市场第二点政策变味，我们从2014年看得到的，好多人问为什么中央经济工作会议连续两年不提房地产调控?更不提房价?这在旧常态下，有人对房价，一提房地产就是房价，中央政府就是恰恰说房地产调控，说房地产不提房价，这两个老百姓，全世界最关心的问题，这不是疏忽，这说明党中央的英明，这是表扬党中央。因为真正按照三中全会提出来，让市场在资源配置中发挥决定性作用，这一条在房地产市场中发挥作用了。

因为在我看来决定房地产市场，一个是现在讲的，决定中国房地产市场发展的速度，发展的规模其实就是人口红利。中国的经济发展到本世纪初的时候，正是中国的人口红利爆发的年代，中国的买房者，全世界的买房者，第一次买房30岁左右，第二次买房40岁左右，本世纪末，上世纪初的时候，符合这样年龄段的买房者是达到了一个高峰，这时候有一个住房改革的政策出台，人口红利加上改革的促进必然造成了中国房地产市场今天的繁荣，必然出现超级繁荣，这是必然的，不是任何政策能够指导的，当然住房政府改革也是政策，光有人口红利，没有改革发挥不出来，光有改革，没有人口红利，同样没有这样的速度和规模。

那么这个情况下我们看看整个房地产市场变化，那么发展到今天应该说有一个阶段性，为什么我们现在会进入到一个白银时代?而不是继续在黄金时代，而就是人们常问的，为什么现在进入新常态，这一点不用多回答了，因为我们人口红利，我们的发展阶段造成的。

要使房地产市场保持稳定健康发展，靠什么?一个刚才说的本身的需求，供有和需求关系非常好，如何协调好这种关系，用行政性限制是没有办法的办法，如果是好办法你跟我说，因为我参加过这个座谈会。现在房价上涨过快怎么办?你们给我想办法。我们的目标就是定在房价上面，得出结论只能是这样的，没有找到房价背后的原因是什么?现在各位都越来越清楚了。什么原因?中国有三大原因，第一，货币原因。第二，土地原因。第三，金融原因。今天上午我看了一段讲的我们的M2，2014年的M2增长只有12.2%，尽管我们新增贷款达到9.78万亿，达到了历史的高点，但是我们的M2的增长速度已经降到了12.2%，应该说这是非常合理的意见。但是我们过去20年当中我们的M2平均增长多少?20%，根据经济学原理，M2应该等于什么?我们的叶剑平教授在这儿，M2应该等于GDP+CPI，我们GDP10%，CPI3%、4%，再加一点就是15%、16%的增长，4到6个百分点，M2跑哪去了?跑到房地产领域里了，跑到地价里去了，跑到房价里去了。

我也查过美国的资料，美国过去同样的年代当中，他们的M2增长速度就相当于CPI+GDP。而我们的M2和它的之间差了4到6个百分点，那么到房价里面去。所以没有控制M2的源头，一味打压房价，就是得了一个器质性的问题让病人吃止痛片，没有什么效果。

第二，土地问题。中国的土地制度没有办法，目前为止中国土地制度改革可能会有突破，我们期待有突破，因为我们的习大大提出来下一步农村土地制度改革要保三个主线，假如说反过来，三个底线保证情况下，我们可以突破的话，除了三个底线有其他突破，土地改革可能是更大一点。

为什么北京的房地产价格，房价出现了同比的下降，环比下降，但是北京的土地价格去年达到多少?比今年涨了多少?4个亿涨幅是最快的土地价格。这样的土地制度，这样的财税体制，地方政府不得不靠土地吃饭，地方政府也必然靠涨地价来获得更多的财政收入，来支持地方的投资和公共产品建设等等，这无可置疑。

房地产市场变化到了政府的层面，政府的政策变味，那么现在看来一个是市场化的趋向，一个就是长期化的趋向。房地产应该从建立长效机制着手，现在看长效机制已经开始建立，表现在三个方面。第一，金融方面。第二，土地方面。第三，税收方面。那么这些都知道，土地方面三个底线，金融方面93年文件当中我们光注意到了首套房的可以享受政策和变化，已经还清二套房的贷款变化，其实更深含义是提出了三个方面的融资渠道。一个叫MBS，一个叫银行间的发债，第三就是瑞斯。

土地方面三个底线，还有税收方面推进房地产税收的，房地产的立法。这方面我觉得正在开建，这就是今后房地产归纳起来一句话，不将是看政府脸色，也不将是随着政策变化而变化，而是随着整个市场化进程而变化，随着长期的长效机制建立，使我们房地产市场从狂乱发展达到理性发展，这是恐怕这样一种轨迹。

那么这样发展当中我觉得要关注货币政策和金融环境变化，可能对房地产至关重要。为什么我们在过去若干年当中的房价上涨过快，刚才讲主要是货币政策，M2的问题，如果全国M2控制在一定涨幅当中，有理由认为中国房价将保持相对平稳。所以M2的环境和金融环境密切相关起来，你要促进房地产市场发展，真正像930文件讲的金融支持房地产，930文件题目大家知道吗，叫金融支持房地产的若干意见。

什么意思呢?我看到的资料，刚才任志强讲了很多关于金融问题，我也非常赞成，决定房地产市场冷热的是金融政策，中国现在首付款30%，第二套房付款是50%到60%，平均下来多少。你知道美国首付款比例多少吗?3%。因为有些人是零首付富的，大多数人可以通过政府的担保，5%的首付，这样金融支持，才有美国市场在次贷危机以后逐步复苏。中国房地产松绑是松了，但是没有完全松开，比如一线城市还没有取消限购，在金融对房地产支持方面差很多很多。一个就是刚才我说的首付款比例问题，还有利率问题更关键。利率现在几个城市有7折，没有，8折也没有，9折有一点点，这些事情我觉得通过金融改革来推动房地产市场。

那么我相信中国经济要保持稳增长，离不开房地产的稳增长，所以这就是我们要考虑的问题。

第三个层面简单讲讲房地产的转型问题，房地产要转型，行业要转型，产品要升级，转型体现三个方面。第一个方面就是我们多元化，经营的多元化。第二就是融资的多元化。第三就是企业管理的集约化。这是充分体现房地产转型的三个方面。

产品升级方面，也是朝着三个方面。第一个方向是绿色化。第三个方向是差异化。第三个方向是服务化。中国房地产人已经充分认识到了，新型城镇化要以人为本，房地产的发展也将从以物为本转向以人为本。我们过去目标都盯在房子上面，盯在物业管理上面，现在开发商、管理者都已经开始转变了，把目标不是定在房子上，是定在人上面，以人为本，真正考虑人的买房需求，入住以后的需求，如何满足他的需求。

从过去的物业管理转向了社区服务，服务谁?不是服务房子，是服务人。未来中国，未来中国房地产业一定要遵循以人为本，以人为核心。那么才是我们创新发展切换的一个动力。最后一句话，只有全心全意为人民服务，人民币才能够真心实意为你服务。