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顾云昌 2020年度中国100强讲师
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顾云昌:调整供应结构 促使房价回归到合理价位
2016-01-20 7197
各位朋友下午好!很高兴到西安来和大家共同探讨我们当前房地产市场的走势。我的大题目是:“目标、举措、走势”,我想讲三个问题。
第一,目标的三个定位。现在对我们调控目标,全社会我归纳了三种说法,一种说法就是遏制


  房价过快上涨。第二种说法迫使房价下降。第三种实现合理价位。这三位说法,一个是国务院文件,说坚决遏制部分城市房价上涨过快。房价下降是我们社会舆论,特别是媒体的目标。第三句话,是总理讲的,总理在两会期间讲,要在他任期以内把房价保持在一个合理的价位。那么到底我们房地产市场的调控目标是什么?其实大家看法是不一致的。看法不一致,使大家对调控的结果反映很不相同。在我看来,如果要遏制房价过快上涨,实际上它是和收入比较。如果说我们房价涨的比收入快,肯定说涨的快,反过来收入涨,房价也涨,差不多。第二种是房价下降,比如说环比下降,比如说我们6月份一手房价环比下降0.1%,二手房价下降0.3%,开始下降了,出现拐点了,这个月又回来了,环比下降零,这个月和上个月持平,二手房环比下降了0.1。第二种就是同比,统计局显示,我们今年7月份和去年7月份相比是下降了。第三种,和历史最高的价位比,我们比起来降了没有。这样的一种比发,就是和同比、环比和最高价位比,我们说有的楼盘已经开始松动了,像恒大、万科,率先在全国有降幅。


  第三种说法是合理的价位,什么叫合理的价位,合理的价位应该是指房价和收入比。房价和收入比合理不合理?什么样的房价收入比叫合理?全国的平均数字意义不大,甚至一个城市的平均数字意义也不大,因为不同的城市,房价收入比不一样,特别是对不同的家庭而言,房价收入比是不一样的,富裕家庭三万、五万一平方米和他收入比较是合理的,房子卖得出来这个价格就是合理的,我们中等收入家庭,在西安买一万块钱可能感觉贵了,但是最我们中等收入家庭而言可能是3000一平方米。合理的价位应该是针对不同的收入家庭有不同的房价收入比,如果所有的家庭他买房、租房的价格和他收入相匹配,这才是合理的价位。话说回来,如果房价遏制住了,能不能达到合理价位?也不一定。现在遏制住了,好多人说不行,价位太高。甚至房价下降了,也不一定能达到合理的定位,比如北京,下降一两万,大家都认为不合理。所以合理的价位是我们努力的方向,合理的价位是我们所有的家庭买得起、租得起跟他收入相匹配的房子,我们社会就和谐的,而且大家都买得起,租得起,那么这个市场交易量也会加大,房地产市场发展起来。所以我个人认为我们调控的目标应该使它达到合理的价位,那么如何达到合理的价位?我认为结论是两点。


  调控到位是房价涨幅和收入增长相匹配


  第一,防止房价过快上涨,保持房价的增幅和我们收入之间相匹配。


  第二,调整我们的供应结构。如果我们供应结构不合理,房价合理的价位是不可能实现的,我认为这是当前的关键。我不讲什么原因,我讲讲我们买衬衫的例子,到了夏天我们每个人都买T恤衫,T恤衫的价格差别很大,在座的老板可能是一千块钱以上的,甚至更高的价位,我们普通的员工可能穿一百、两百一件的,我们农民工兄弟可能在地摊买十块钱的,有没有人说中国的T恤衫价格不合理,没有说过?因为T恤衫的价格档次跟收入匹配,它档次是合理的。而我们现在房地产市场的价格就是这么算出来的,所以这样的情况下不可能有合理的价格,所以真正要调控到位,一方面要使我们的房价涨幅和我们收入增长相匹配,我相信中国经济的发展,GDP的增长,我们可支配收入的增长,老百姓收入的提高,房价会逐步的上升,不要脱离我们的收入水平。当前,更主要一条是把我们供应结构调的合理,使我们各种不同的收入家庭都能够买得起、租得起和他收入相匹配的房子,我想我们的调控目标应该这样定,这样的话我们全社会大家会集中到什么地方考虑问题?所以我认为我们今天高度关注房价,是没有把房价调控的目标搞清楚,不了解到底什么原因导致我们今天很多人说房价高,其实背后是我们供应结构不合理,供应体系不完备,当然,我们现在正在做的事情就是使我们供应结构更合理,供应体系更完备。


  第二个问题,调控的三项举措。我把当前的房地产市场调控归纳为三项举措,第一项举措叫强制退烧,第二项举措叫做大蛋糕,第三向举措叫结构大调。首先是强制退烧。中国的楼市发高烧,房价上涨过快,去年下半年涨的很快,国务院办公厅在今年一月份发了一个通知,叫“促进房地产市场平稳健康发展”,但是这个国务院办公厅的通知不管用,文件越发,房价涨的越快,在两会前后房价出现了明显的上涨,所以国务院就发了一个国十条。目前是什么?要退烧。我们如何使房价退烧呢?房地产市场退烧如何退烧?大家知道房价之所以上涨过快,是因为出现了供不应求,供不应求背后的原因,总之我们需求量很大,供应跟不上,既有供应跟不上的原因,也有需求太旺的原因,要做到供求关系平衡,才可以使房价平稳上来,最好的办法加大供应量,同时遏制过旺的需求量。需求一类叫自住需求,一类叫投资需求。自住需求有两类,一类叫初次置业,一次叫再次置业。


  调控政策显效


  我们看到我们应该遏制的是短期的炒房需求,应该支持鼓励初次置业,还要支持改善投资需求。对投资需求我个人认为,如果真要发展市场经济,不应该遏制投机需求,现在看来主要是遏制投机资需求,如何遏制投机需求?投机需求怎么产生的?主要是现在的货币政策和金融环境。我们整个货币政策是宽松的,我们银行利率是低,我们投资渠道是缺乏的,在这样的情况下面,必然导致大量的钱用在楼市,导致投资需求旺盛,投机需求越旺盛,背后是银行的金融杠杆率过高,金融杠杆撬动了我们投资需求。所以要遏制投机需求,主要要调整杠杆率,缩短杠杆,提高首次付款,提高利率,我们现在住房实际上趋于差别化,对第二套、第三套房子进行杠杆率的调整,通过这样的办法遏制投机需求,还不够。在重点城市还提出来第三套房子不贷款。这是立竿见影的,因为当初我们发烧的时候是杠杆率过高,退烧,把杠杆去掉,就退烧了,实际上就发挥了这个作用,应该说我们退烧的效果还是很明显的。5月份马上退烧,6月份、7月份仍然保持了对遏制投机需求的作用,所以看到我们成交量明显下滑,凡是房价过快上涨的地方是投机需求多的地方,是泡沫多的地方,杠杆率一调整,北京、上海、深圳、杭州交易量都下降了四成。反过来原来泡沫不多的地方,房价稳定的地方,交易量变化比较少。尽管我们1—7月份的交易量仍然同比上升将近10%,但是这是由于我们前三个月卖的太好了,我相信我们交易量它的增幅会逐月回落,我相信到年底我们交易量会出现副增长,原因就是打压了投机需求的同时,也伤害了一部分改善需求,但是不管怎么说,退烧了。


  增加土地有效供应


  做大蛋糕,我们是先控,调是调什么总量,因为要使我们房地产市场保持今后的房价的平稳,供求关系平稳,我的判断,我们房地产市场04、05年以来一直处在一个供不应求的状况当中,现在还是公供不应求,目前是由于我们遏制了一方面的需求,或者说由于一部分人观望,导致了市场供大于求,总体来说还是供不应求的,供不应求的背后就是供应不足,我们看到国家出台文件当中,有一句过去调控没有的举措,就是“增加有效供应”,过去调控没有这个话,就是做大蛋糕。我们土地供应量将放大两、三倍,应该说做大蛋糕有依据的,是为我们下一步的健康发展,供求关系平衡创造条件。


  前一段时期有人说土地部门的土地供应量有变化,土地部门说没办法,当然我们希望能完成土地供应量,与此同时在增量土地加大供应规模的同时,盘活存量土地,囤地,捂盘都有政策要求。


  结构调整 高度关心“夹心层”


  第三项举措叫结构大调。这句话跟我说合理的价位联在一起的,我们这次结构调整,用我的话说,做大蛋糕,商品房如果是蛋糕,我们还有保障房,还有棚改房,既要满足做蛋糕人的需求,也要供应大众百姓,这才可以使我们整个价格得到合理,所以我们不要老盯在房价上面,要看到我们结构调整对合理价位的作用。也就是说今年的重点是公共租赁房,公共租赁房面向谁?面向中等收入家庭?我们今天中国的社会,房地产市场已经高度敏感化,敏感化的原因就是我们房地产问题不仅仅是一个经济问题,已经上升到一个社会问题、政治问题。当我们房地产销售猛增长,国家需要房地产拉动经济的时候,我们销售量迅速增长,迅速增长交易量的同时,我们房价快速上涨,这时候就演变成一个社会问题,上升到政治问题。当我们房地产市场销售低迷,房价下滑,导致了投资低迷,使相关行业都下滑的时候,房地产问题就变成一个经济问题。所以房地产发展既要看到经济问题的一面,又要看到政治问题的一面,这两个问题往往也是矛盾的,作为房地产人,应该懂得在中国的政治经济学,我们现在调控就是要找到一个平衡点,既要使我们经济保持稳定增长,又要在政治上保持一个良好的环境。


  那么为什么会出现政治化的问题?还是结构性的问题。我讲结构不是过去说商品房结构的问题,商品房市场的结构,完全有商品房市场调节,我们现在是保障性住房和商品房结构之间的关系,应该说我们过去若干年当中保障房严重不足,总量不足,特别还缺少满足中低家庭供应的产品。夹心层就是80、90后,但是没有相应的产品给他供应,导致今天,我认为造成今天房价问题、房地产问题、政治问题的主要原因,而我们80后恰恰是最活跃,最未来充满憧憬的,所以这样的情况下,必然导致了我们年轻人对房地产市场的意见,而80后的年轻人是网络的主体,在网络上的呼声很强烈,又往往是我们媒体当中记者他们有话语权,所以我们应当高度关心我们的夹心层,高度关心我们80后,为他们提供和他们收入相匹配的产品,这就是我们结构调整的重中之重,就是今年为什么发展公共租赁房的一个重要原因。


  当然公共租赁房后面还有一个重要的原因,有条件的地方要面向农民工兄弟,当然讲农民工这个词还是不好,有的地方叫“新市民”,我们农民工兄弟应该给予足够的关注,因为他们是未来城市的主人,如果我们住宅产品,我们供应结构当中对不同收入的家庭,都有不同价位的产品供应给他,不同档次、不同面积的产品供应给他,有租的、有卖的,那么我想我们合理价位是能够实现的,我们调控的目标就很清楚了。这是我讲的第二个问题。


  强力反弹的可能性或大大下降


  第三个问题,走势的三种可能。对房地产下一步的走势,我想无非是三种可能,第一种叫强力反弹。第二种叫严重下搓。第三种叫量价稳定。


  有没有强力反弹的可能?应该说是有的。因为有人担心政策不到位,有人担心地方政府出台的政策比国务院出台的政策温柔,而且出台政策的时间也不像上次刺激政策那么积极,而且有人担心,房价没动,特别在一些中小城市房价还在涨,如果一松就会放开,就会强力反弹,又出现09年的情形。我个人认为,如果说我们能够认真的落实这次出台的政策,特别是对投机性需求这种控制的力度不变。第二,如果我们切实增加土地的供应量,把土地供应量保证落实下来,如果能落实,我想反弹的可能性就大大下降。因为即使说我们刚性需求恢复了,释放了,我们供求关系相对平稳,不像去年那样,压下去弹出来,我们供应量没有,强力反弹。因为去年下半年大家拿到土地,今年土地供应量又明显增加的话,对今天下半年,明显强力反弹,从供应方面应该说不会存在大问题。


  还有一点需要提出来,造成我们强力反弹,是我们投机性需求的强烈。为什么投机性需求强烈?因为我们在整个社会当中缺少投资渠道。前不久国务院出台了新36条,就是鼓励和吸引、引导民营资本健康发展的一个文件,如果这个36条能落实下来,把我们社会上的资金、游资、热钱通过36条的作用吸引到我们需要的实体当中去,包括我们保障性住房当中去,这样可以大大减少对炒楼、买楼的需求,这样反弹的可能性又下降。因为我们反弹一方面投机需求、一方面供不应求。供应加大了,游资吸引住了,减少了,楼市健康发展就有可能。所以在我看来,如果这些政策落实好,我们强力反弹的可能性大大下降。


  第二种严重下搓。我想今年的交易量可能比去年低,因为去年的交易量增长了40%,交易额增长了80%,相对08年。去年有点透支了,今年在宏观政策调控下,交易量目前看还是上升的,但是往后看可能环比下降的可能性很大,但是会不会出现大幅度的下降,出现房地产市场大起大落,我认为这个可能性有,但是也不会太大,原因之一,我们地方政策的融资平台,大家知道现在中央出台政策,正在规范和清理地方平台,去年一年我们国家增发了9.6万亿的贷款,地方都搞融资项目,到去年年底地方融资平台的数额达到7.38万亿,现在已经超过8万亿。如果说我们房地产严重下滑,导致我们投资的下降,导致我们开发商买地的积极性大降低,政府卖不出土地来,未来地方的融资债务是一个大问题,这就是我讲为什么这次地方政府政策出台比较温柔的原因。也就是说要保持市场房地产的稳定增长,不能有大幅度下降,地方政府恐怕会发挥作用。


  第二个问题就是金融,如果出现大起大落,会严重影响中国金融的安全,银行都测试下降10%怎么样,20%怎么样,也不会看到我们房地产有大起大落的情景。所以从这一点讲,无论从地方融资平台,还是金融风险看,我们房地产今年保持相对稳定的可能性是很大的。


  所以我最后说,我们可能量价稳定。也可能是我们的量稳中有降,我们价格可能基本平稳,当然在基本平稳后面,有的城市,特别是原来房价涨的快的城市,甚至会出现稳中有降,甚至有一定幅度的下降,我们中小城市保持现在的态势可能性很大。另外不同的区域有不同的表现,比如说我们中心地段,北京、上海中环线以内,房价松动的可能性不大,因为它供应量不大,它需求量很大,没有更多的盘可开了,相反在郊外配套差的地方,可能房价有松动。


  第三,我想不同的楼盘,不同的开发商也不同,有很多老百姓一看你楼盘性价比不好,你肯定要降,有的楼盘性价比很好,它还是坚挺,有的楼盘有资金的,他没有资金的压力,所以不会降价,有的楼盘没有资金,就会下降卖出去。


  这些意见仅供大家参考,总之看来是三个稳定,第一是稳定政策,中央整个政策也是稳定政策,我们还要看整个国际形势、国内形势的发展,实现稳定房价,达到稳定增长。谢谢大家!
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