万达商业地产即将IPO，王健林不好好利用一个好场合烘托上市公司价值，反而谈起行业危机，卖起关子，让人有点纳闷。

前日“2014年第十三届中国企业领袖年会”上，他说，房地产2008年后属“非正常态”，目前属“正常态”，不要再抱任何暴利幻想。留给万达等公司的，仅10年转型期。

在我看来，王健林此刻渲染危机，更像传递自信。他结尾这么说：“我们明年还会发布我们最新的转型的报告，怎么转？究竟这个行业向哪儿转？那就不是我今天要说的……”

关于转型，他一年来谈论很多。他给万达集团描绘的未来，主要是通过互联网改造，变身一个汇聚文化、娱乐、购物、旅游、酒店等服务的O2O企业，重燃增长动力。它主要是借万达电商构建线上线下一体商业模式。

王健林的自信，就建立在他对万达电商的发展预期中。在他口中，与万达文化产业一样，万达电商也是集团未来的“战略支柱产业”。几天前，万达商业地产招股书显示，万达电商35%股份已被置入上市公司。我相信，这部分将是万达商业地产估值提升的利器。

关于万达商业地产估值，机构数据差异很大：汤森路透给的是1612亿至1914亿元；高盛、瑞信、汇丰、花旗等给出的资产净值预期超过3000亿人民币，远期股权估值上限超过4000亿港币。

在我看来，数据差异反映出，机构对万达商业地产商业模式存在认知误区。

比如，汤森路透是技术主义，忽视了万达商业地产的丰富业态与万达电商；高盛、汇丰、花旗数据高企，但主要依据平均租赁价格，同样轻视了万达电商的价值。仅瑞信强调了万达商业地产线上线下布局因素，认为万达电商和万达广场将会形成协同效应。

万达集团将这块业务命名为“万达商业地产”，但纯从地产角度给予估值，很难真正体现它的商业价值。这不仅仅是因为它拥有35%的万达电商业务。而是因为这是王健林提到的2015年转型关键，后者的估值，足以影响万达商业地产未来走向与发展潜力。

万达电商的估值，现在很难给出一个明确数据。万达商业地产有形部分适用一般估值方式，比如收益法。但电商部分不适用，作为互联网平台，这类企业，初期主要体现在流量、活跃会员、客户数量方面，而不是直接盈利。

我觉得还是应放在互联网行业考察它。至少不能忽视以下因素：

1、万达电商所在细分领域的规模和发展前景；

2、万达电商目前流量、单用户价值；

3、万达电商平台建设推进速度、所处地位；

4、万达电商模式的盈利预期和获利能力；

5、创始人的变革动力、团队能力。

万达电商所在的O2O领域，市场前景不容置疑。EnfoDesk易观智库监测数据，2013年，中国O2O市场规模达4623亿，同比增长69%。其中房地产业O2O占比较高。未来几年，整个O2O市场有望扩大到万亿规模。

万达电商不愁流量。这也是它的最大优势部分，马化腾、李彦宏投资它，正是看重这块。万达电商初期流量来自万达广场，长期则包括万达集团旗下所有文化、旅游、酒店等流量。万达电商正是万达集团庞大线下流量的入口与变现平台。

有些数据还难以统计。万达商业地产招股书显示，2013年，万达广场客流量超过12亿人次。据说会员达3000多万，未来一年，有望增至1亿。假定万达电商未来一年成功将万达广场流量与活跃用户导入，每个会员年均消费500元，平台GMV将达500亿元。如果未来两年万达酒店、旅游、影院等流量导入，万达电商平台GMV有望翻番达到1000亿元。

这一粗略数据足以超越阿里、京东之外的中国所有类电商平台。与京东2013年的规模相当，当时它的估值约300亿美元。如果万达电商未来两年达到京东2013年估值，即便万达商业地产实体部分未来两年不增值，按汤森路透给的最低区间计算，整个线上线下估值也将在3500-3800亿元之间。若以高盛区间计算，远期股权估值有望超过4000亿元。

当然，能否达到这一估值，3、4、5因素同样重要。一个不利的因素是，招股书显示，截至目前，万达电商仍未成立。

不过王健林似乎成竹在胸。前段时间，他在昆明万达广场开幕时对媒体表示，公司成立没什么阻力，只是初期必须侧重后台，尤其建设大数据中心，明年7、8月份投入使用。到明年第三季，万达电商将全面上线。为推动万达广场与酒店业与平台对接，目前，万达正在同时开发几十款软件。此外，他还透露，万达集团正在并购一家支付公司。

如果成真，万达将不但获得交易支撑、诸多商户资源，还将有利于构建一个完整的闭环O2O模式。

你从后台建设能感受到，相比一年前，王健林发展电商的态度，已变得相对理性，不再冒进，而是先从基础端做起。我的判断是，相比其他初创的电商类企业，万达电商一诞生就有商户资源、免费流量支撑，眼下侧重后台建设，属于粮草先行。我的预感是，一旦大数据中心上线后，万达一定会冲刺移动端。

我丝毫不怀疑，60岁的王健林具有的创新精神与转型动力。事实上，自从他与马云对赌那一天开始，我就感受到他已意识到万达集团的战略方向。过去一年多，他几乎每隔一段时间便对外传递转型信心。

万达集团O2O化战略符合中国房地产业升级方向，它也是中国互联网业与实体经济持续融合的方向。当你琢磨一下，为何腾讯、百度明明自身都有独立的O2O业务，还要巨资参与万达电商，就能明白，万达在整个房地产O2O化中的分量。

BAT从互联网一端走向实体一端，全面打造O2O生态，万达从实体一端融入互联网一端，双方并非相对而行，而是从各自角度汇入融合经济模式大潮。这是挡不住的趋势。

在万达商业地产即将IPO的时刻，王健林不但不喊号子，反而渲染危机，恰恰暗示了万达电商的未来。