每个人得到的信息都是片面的，怎样获得前瞻性的信息？跟高手的交流和学习很重要。此外，必须到一线去感知趋势的变化，去判断消费者为什么购买或观望。虽然房地产基金并不需要到销售的一线去，但我愿意在这方面花一些精力。

另外，不要偏信数据。房地产行业的数据是很全面的，但光靠数据来判断未来则很危险。投资本身就是非理性的。2008年全球金融危机，庞大的金融机构也会破产，因为最高决策层已经不可能到一线了，他们的决策只看数据，就容易出问题。既然投资是非理性的，这就意味着实际情况和所谓专家的观点往往不一致，这个时候，你的策略就很重要。高和只坚持做商业地产，只坚持核心区域，这实际上是一个策略的判断，策略判断准了，再加上对“势”的分析，就容易做出相对理性的决策。

打造核心能力

CBR：高和有一个核心能力是获取低成本资产。很多企业都对此梦寐以求，为什么高和可以做到？

苏鑫：意识非常重要。现在商业地产最核心的问题就是资产价格相对于租金来说偏高，风险在加剧，波动是必然的。这时候，最好的控制风险策略就是用尽各种办法找到低成本资产。第一，我进入开发，拿地成本如果比较低，风险就会小一些。然而现在中国的招拍挂，怎么能拿到便宜的地？让政府愿意支持你，这时你必须能够解决政府的问题，就业只是一方面，最主要的还是区域转型、城市发展。比方说商业地产与文化结合、与产业结合，都是政府需要的东西。

其次，高和一直在做“增值型基金”，把资产买过来，做一些改造和提升，最重要的是市场重新定位，更好地迎合未来的需求。这在国内是比较新的定位。我们去年在上海做了一个项目—静安高和大厦。静安这个区域的商务楼有一个特点，不平衡。往上有金五星，就是所谓“超甲级”写字楼，租金差不多在每平方米12元以上。其余80%的商务楼定位就比较低，都是10年以上的老楼，租金在4元左右。这意味着中间层断档，我们的机会就来了，通过旧楼的重新定位和改造，提升它的价值，建立起静安这个区域的中间层。酒店改造也是同样道理，酒店能变成写字楼，能变成体验类、专题类的小型城市综合体，这些方向都很有前景。从商业地产的存量市场，我们看到了很多资源，这些都是低成本资产的来源。

CBR：高和作为较早的“增值型基金”，充当了市场开拓者。随着这个市场的成熟，竞争者越来越多，你怎样考虑未来？

苏鑫：如果你看到一个行业机会，别人一定也能看得到。这时候，你的核心能力非常重要。我们的优势在于聚焦。我们要把这个细分市场做得足够好，前提是要把基于这个战略的企业能力培养起来。能力不是一个制度、一个人，而是一个团队。我在这方面花的精力会比较多。
    
创业的理智与情感

CBR：你当年离开SOHO出来创业，是听到内心声音的召唤，可见你是一个感性的人。但你又在用SWOT分析法将各种机会、风险列出来，足见你的理性。你怎样平衡创业中的感性与理性？

苏鑫：我在40岁的时候出来创业，这首先是一个感性的判断。问自己是不是真的想做一些事情？人的理性是有缺陷的，理性判断的前提是所有边界都设定好了，都是可以预知的。但创业的未知因素太多了，理性的作用很有限。人在做重大决策的时候都更需要感性，感性决定大方向，理性决定具体的策略。

高和的第一个项目就带有很强的偶然性，当时也没有一个成型的商业模式。2010年，我们研究了当时北京所有的预售证，发现有79%的写字楼项目都变成住宅销售。于是得出一个判断：商业地产一定会供给不足。这更加印证了我们进入商业地产是正确的。有时候，人们做事情是受潜意识或其他非理性因素驱动的，而理性的人需要拿出一些证据来强化自己的决策。如果一开始就要去理性分析，那几乎是不可能创业的。