中国独立经济学家、楼市春天派掌门人、中国城市产业发展联盟主席、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存老师在出席某高峰论坛时针对目前全国房地产市场的形势、频频出台的楼市新政做了深刻的解读并针对当前三四线房地产市场的现状进行了分析。

一、被误读的楼市

陈宝存老师指出，目前社会上对楼市存在普遍的误读，主要体现在土地财政 、房价收入比、租售比、黑灯率与空置率、保障性安居工程、四万亿救楼市、房地产拉动GDP比重、房地产税制与房产税、不动产登记制度、产权年限问题、自由居住率、库存量与待售面积、在建面积、集体建设用地入市与流转、小产权与违章建筑、地方债真相、货币超发（M2）、空手套白狼等方面。他表示，近几年在全国各地楼价涨声四起，业界人士及购房者不断结合统计局、数据调研机构发布的相关数据计算房价收入比、租售比、黑灯率，用以证实中国商品房价格高于国际平均水平，楼市泡沫严重，但实际上这些数据缺乏准确性。

陈宝存老师称，目前城市中空置的房子基本处于城郊地带，因为这些地方道路交通条件不佳，生活设施不完善，许多购了房子的人又回到中心城区居住，造成了楼盘黑灯率较高，并非所谓的楼市过剩。还有租售比，许多人是拿待售期房房价和市场租房价来计算租售比。事实上，流通在市场上的中心城区出租房，多是交房多年的现房。如果用实际购房价和租房价来比，中国房屋的租售比较合理，买房越早的人收益越大。“这些数据的误读，会给人造成楼市泡沫的假象。”陈宝存老师称，中国每年约有1500万农村人口要进城，大批拥有老旧住房、福利房的市民想住上更大更好的房子里；还有准备结婚的80后、90后年轻人，不会像60、70后一样愿和老人同住在一起……这些都是强劲的需求。在这种强劲的需求下，中国楼市不会在短期内陷入困境。

二、政策大转折的市场趋势

陈宝存老师认为2014年楼市影响的真实因素主要有6个，分别是：2012年9月土地成交才恢复，这就造成2014年新盘上市量不足；2013年11月强力限价，高价盘压制预售；信贷政策不明朗，年初按揭房贷难度大；利率市场化商业银行利息上浮，消费者观望等待；财经证券媒体造谣生事；惯性认识在住建系统一直存在，政策走向众说纷纭。虽然这些因素导致2014年全国楼市遇冷，但同比下滑的基础是由于2013年楼市卖得太高太好，所以即使楼市下跌也不算大跌。

此外，陈宝存老师还谈到了自2014年下半年开始的不断推出的楼市新政，从9·30新政到央行降准降息再到今年的3·30新政，都可以看到政府在“稳楼市”方面的一个决心。因此，陈教授表示，中国地产在黄金十年过后至少还有30年的白银时代。

三、三四线市场现状

陈宝存老师表示，三四线城市目前主要存在以下几方面问题：开发企业土地供应量大，人口导入需要时日；土地上市价格过低，导致开发旺盛，市场无法接受如此大的开发量；市场误读，导致消费人群观望；交易环节税费过高，投资房产转手难度大；劣币驱逐良币现象在三四线城市较为普遍，而实力房企的逃离，导致开发水准降低；银行对三四线和中小房企的前途看淡，导致资金压力下的中小房企缺乏市场信心；地方政府索取利益的多，对房企支持手段少之又少。

针对以上问题，陈宝存老师给出以下建议：

1、鼓励消费人群入市，澄清市场误读，舆论引导十分关键。

2、新房与二手房契税的减免力度大些。

3、产权类保障房减少甚至结束符合政策要求。

4、小产权适当采取措施遏制新增，加大开发难度。

5、金融机构采取措施支持重点企业，而不是普遍支持。

6、市场买涨不买落，支持重点企业的目的是保证开发利润。

7、财政补贴买房人不是财政负担，而是房地产相关环节税收与土地出让金收入增长的考虑。

8、调升基准地价，调升新地块拍卖的底价，房价小步慢跑。

9、对产业导入的企业，支持力度强于房地产开发企业。

10、调升公积金贷款额度和首付成数，公积金使用可以扩大到同事朋友等未缴纳公积金人群。

11、商业银行对按揭贷款的支持力度看商业银行总行细则。

12、供大于求的情况下，开发企业不能尽保。

13、明确二手房转让契税按总价的1%，适合本地市场的方式。

14、乡镇市场不宜鼓励，农民进城的刺激政策要有。