今年两会政府工作报告明确指出“稳定住房消费”，让不少人松了一口气，咸认打压超过十年的楼市终于迎来发展机遇。但实情会是如此吗？我看并不尽然。

“稳定”肇因于市场不稳定

“稳定住房消费”的真实意涵可从两个面相加以解读。首先是有利于市场的方向，说明从国家层面未来将有相当长的一段时间不再以房地产为“假想敌”，也不会轻易出台以压制房价与买气为目的之举措，让房地产逐步回归市场化运作，甚至会“不失时机”的推出各种鼓励措施，以“稳定住房消费”。

惟从另一个面相来看，长期遭受压制的房地产业为何“一朝见青天”？若非整体经济放缓，官方期待房地产能发挥“火车头”拉动内需作用，而楼市又面对严重的库存压力，否则两会是否会对房地产表现的如此“友善”则是未知数。

因此可以这么说，“稳定住房消费”的政策意义，是在表明历经十余年荣景的房地产已陷入发展瓶颈与困境，必须依赖各种“救死扶伤”的特效药（救市方案），以使楼市“重振雄风”，进而刺激经济稳步前行。

吸引改善型需求谈何容易

事实上，去年（2014年）两会提出“双向调控”，暗示地方政府可依据自身状况作必要的政策调控之后，从6月开始，二线（含）以下城市便陆续投入救市狂潮中，直到目前仍是“现在进行式”且已进入第四波。

由于纯粹针对首购的扶持与鼓励行之有年，已不足以持续发挥“稳定住房消费”的功能，因此今年（2015年）两会才会进一步提出“支持居民自住和改善型需求”的指导意见，希望能引流二套房购买者进场。鉴于此类族群具有隐形而量大、擅观风向而不急于出手，需要不刺激否则不动如山的三大特征，鼓励政策必须强而有力，否则难收成效。

于是有报道指称，相关部委正在对已有的政策作相应的调整，包括二套房贷首付比例降至五成，下调二套房贷利率，乃至对改善型需求重新定义。惟仅如此，能达到吸引改善性需求进场的效应吗？恐怕有点悬。

二套房首付降至五成没有吸引力

先让我们来回顾二套房贷政策的始末。因应2008年国家投入“四万亿”抢救经济所产生的游资泛滥后遗症，二套房限制措施如同“栓螺丝”般步步收紧。2010年1月“国十一条”出台，要求加大差别化信贷，规定二套房贷款首付比例不得低于40%，当年4月，“国十条”再提高至“不得低于50%”；2011年1月，新“国八条”又将之提升至60%以上；2013年2月，新“国五条”进一步把二套房首付比例拔高至七成。至此，改善型需求大量退出，沦为楼市无足轻重的配角。

如今“雪藏”多年的二套房需求重新受到政府“关爱的眼神”，应该说是“时也，运也，命也”，惟如上述，能否发挥提振市场买气的作用？却是有待观察。

毕竟以当前房价之高企，首付比例即使降至五成，消费者负担仍然过重，况且整体市场已大不如前，在考虑房价上涨动能不足的前提下，首付五成对于驱动“可买不可卖”的改善型需求来说，并不具备明显诱因。其次是“二套房”触及仍处“限购”状态之一线城市的政策底线，倘若“限购”不调整，改善性需求亦无法进场。

一线城市限购面临调整

以上海为例，非本地户籍家庭已占据其半壁江山，且以28~45岁的中青壮年为主，是相对活跃、有较强改善住房意愿的“目标客户”，但按规定只能拥有一套房，导致进行置换有实质困难（先买还是先卖？），这个时候该如何调整相关政策，以落实两会精神，便考验上海市政府的施政智慧。

在我看来，当两会房地产政策指导基调由“双向调控”转变为“分类指导”、“因地施政”时，相当程度上已指明方向。或许著名经济学者厉以宁的观点具一定代表性：对房地产业应区分对待，高档房价格由市场调控，政府可以收税……；果然如此，则一线城市的“限购”措施面临调整，恐怕势在必行。