2014年楼市：机会与挑战并存

文∕涂山青 

刚刚过去的2013年，楼市走过了“最严调控”以来的第4年，也走过暴涨和喧闹的一年。在新高层施政元年调控政策相对中性和沉默之中，楼市再度疯狂了一回。那么，在市场化调控思路轮廓日渐明朗的情况下，2014的楼市又将上演一部怎样的变奏曲呢？综合当前的经济大背景、行业政策环境和市场状况分析，我认为，2014年将是机会与挑战并存，需要房企谨慎应对。

2014年房地产行业的机会点

2014年房地产市场调控仍将继续，这一点毫无疑问。年底前召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新在部署2014年工作时明确表示，“继续抓好房地产市场调控和监管工作，保持调控政策的连续性和稳定性”。

一是调控政策仍将温和、中性。新的一年，高层对楼市下“猛药”的可能性基本上不存在。这一判断主要基于这样几点：其一，经济增长的需要。12月份召开的中央经济工作会议提出2014年经济工作的核心的是坚持稳中求进、改革创新。要求稳扎稳打，步步为营，统筹稳增长、调结构、促改革，巩固稳中向好的发展态势，促进经济社会大局稳定，为全面深化改革创造条件。在全球性的金融危机还未有效缓解的国际经济大环境下，中国宏观经济触底的压力仍然巨大。为实现经济增长目标，短期内仍然有赖于房地产这只“引擎”。2013年10月29日中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习会上，习总书记发表讲话指出，“住房问题既是民生问题也是发展问题”，这与以往高层更多地强调“是民生问题”似有不同。其二，符合新决策层的调控思路。2013年是新决策层施政元年。过去一年来，决策层已经逐渐清晰地释放市场化调控的信号，逐步弱化行政杠杆，将楼市调控纳入全面深化改革的大棋局中整体平稳推进。这从2013年政策表现来看清晰可见。

二是新城镇化战略的推进。前不久，十八届三中全会和中央城镇化工作会议相继召开。中央已完成新城镇化战略方向、战略目标、发展路径的设计，并正在加快《国家新型城镇化规划》的修订完善。虽然新城镇化不等于房地产化，但城镇化的发展离不开大规模城市建设和城市改造。房地产行业是城镇化战略的支柱。2012年底我国城市化率为52.6%（户籍城市化率仅35％），离80％的发达水平还有巨大的发展空间。中国至少还有十几年的城镇化进程，老百姓对房子的需求依然巨大。可以说，新城镇化是今后十至十五年房地产行业发展的重要支撑力量。

三是房地产行业发展的推动力量。地方政府仍会扮演楼市的背后推手。出于发展经济、拉升GDP的需要，以及难以摆脱的“土地财政”依赖，缺钱的地方政府仍将积极推动房地产发展。国家审计署近期发布全国政府债务审计结果，截至2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务20.7万亿元，其中地方政府债务余额人民币17.8万亿元。此前一直云遮雾罩的政府债务规模，终于有了权威数据。虽然官方一直强调债务规模可控，但肩上扛着巨额债务的地方政府，岂能按捺住卖地和收取房地产税费的冲动？

另一方面，近期几次重要会议传递的信息表明，高层对楼市调控已开始转轨，强调市场对配置起决定作用，强调楼市调控要“分类指导”，不再“一刀切”。这意味着未来地方政府将在楼市调控中占主导地位，中央的统一号令将逐渐淡化，地方政府将更多地掌握楼市调控的“阀门”。因此，人们似乎有理由发问：近几年来头上有“约谈”、“问责”之剑高悬，一些地方尚且敢于对中央的调控政策搞对冲，和稀泥，那么差别化调控之后，手握本地楼市调控主动权的地方政府，又会有怎样的调控动力和表现呢？

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第1期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com