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2014年房地产行业面临的挑战

在不容乐观的国际经济大环境和国内“改革进入深水区”的攻坚阶段，2014年楼市总体向好的同时，行业面临的挑战也不容忽视。

一是楼市这只“孙猴子”仍将被套着“紧箍咒”。虽说前文判断2014年调控政策将温和中性，但它毕竟总会是楼市这只孙猴子头上的一道“紧箍咒”。可以预见，在房价仍在顽强上攻，高房价令老百姓并不满意，在新高层所倡导的市场长效机制真正建立起来之前（例如土地制度、税收制度、财政体系等），楼市调控断无结束的可能，行政干预和市场机制混合作用将会一直持续下去。

二是继续遭遇“钱荒”困扰。在近几年M2不断大幅攀升的情况下，银行业2013年半年季和年尾两度闹出“钱荒”。去年三季度以来，多地商业银行明显收紧房贷甚至暂停房贷。12月份的中央经济工作会议明确提出“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，试图为经济活力造血。只是房地产市场的货币“池子”早就呈溢出态势。高层也一再喊话，强调流动性要更多地流向实业领域。有经济学家分析说，货币政策一旦收紧，对房地产将是釜底抽薪。再放眼国际，美国QE退出将是房地产市场“一个很大的变量”，有行业人士如此警告。此前QE造成货币流动性过剩，大量热钱涌入房地产市场。但去年以来市场流动性紧张持续。紧随其后的是，美国去年第三季度的GDP增长为4.1%，发出明显的经济复苏信号，或将吸引热钱流出中国。

三是从市场面来看，高房价和高地价增加了项目操作的难度。前年年中开始一直延续去年全年的房价过快上涨，把房价推到了一个更高的区位。加之一年多来大幅攀升的地价、市场预期以及供求关系，都会影响2014年的市场走势。高地价大大提高了开发成本，压缩了企业的利润空间，也增加了产品定位和定价的难度。另一方面，过快上涨的房价对购房需求又会产生挤压和挤出效应。一旦遇到政策加码，对市场预期的细微变化，理性的刚需主力客群缺乏追涨的动力，成交、销售想要保持高位就非常困难。

四是中小房企业生存更加艰难。中国房地产市场经历了十年高速发展，也经历了十年三轮调控，早已过了“谁来了都能分一杯羹”的草莽时代。市场集中度在提高，行业门槛越来越高。2013年已有7家大型房企跨入“千亿级”，形成行业巨头；销售额过500亿元房企达21家，百亿级房企则增至71家。这些大型标杆房企，他们的战略意识、项目布局、营运水平和融资能力等高出一筹，对资源的吸引力也大大强于普通中小房企。除此之外，他们的融资能力也让同行只能望其项背。近两年，大型房企为建立稳健的资金链，纷纷拓展融资渠道。招商、万科、金地、万达、绿地等努力搭建境外融资平台，旭辉控股、新城控股等一批区域性“龙头”掀起内地成长型房企赴港上市的新一轮热潮，并获成功。另一方面，产银深度融合正成为标杆房企探索融资变革的新途径。继越秀集团控股香港创兴银行、绿地集团控股盘锦市商业银行后，去年10月万科宣布控股徽商银行。大型房企腾挪于资本市场，获得稳健的现金流，进一步抢占市场先机，逐步形成赢家通吃的局面，中小型房企生存的空间将更为有限。行业加快分化、洗牌和整合就成为不可避免了。

2014，楼市将如何走过？

2013年楼市高烧之后，2014年会否退烧？其实，中国房地产市场从2003年起，十年历经过三轮宏观调控。但实践证明，类似“头痛医头，脚痛医脚”的行政化调控手段难以有效抑制房价的疯涨。一年来的信息表明，新决策层已充分认识到，要走出越调越涨的怪圈，必须建立市场化手段为主，辅以政府调节的政策引导体系。从近期的十八届三中全会可以预见在2014年的楼市调控中，去行政化、差异化政策将成为调控主流。在这样的调控总方针下，可以预见，2014年各地将继续因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调，保持市场总体上平稳发展。房价上涨过快的一线和少数二线热点城市将从严落实差别化的住房信贷、税收政策和限购等措施，而库存压力较大的部分二线和三四线城市，调控的力度应该能松则松，不会太紧。

因此，综合各方面因素判断，2014年楼市将在房价趋于见顶中高位盘整，放缓涨幅。下半年如若遇到不动产登记、房产税出台等因素的影响，房价震荡下行的可能性也较大，但基本上不存在大幅下跌的可能。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第1期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com